１１月も月末となり、冬のボーナス支給日が近づいていますね。

今度の冬のボーナスは前年比で増えるという話も聞きますが、増えた方も増えなかった方もぜひ有意義にお使いいただければと思います。

さてそのボーナスの有意義な使い道として、住宅ローン顧客の方々が真っ先に頭に浮かべるのは「繰り上げ返済」ではないでしょうか？実際、住宅ローンの平均借入期間は２５年前後である一方、平均「完済」期間は１５年前後と言われており、そのように借り入れ期間を１０年も縮める原動力はもちろん「繰り上げ返済」ですね。

というわけで「支給されたボーナスを利用しての繰り上げ返済」には大賛成ですが、ただ一方で同じタイミングでご検討いただきたいのが住宅ローンの借り換えです。住宅ローンの借り換えについては年中いつでもできますが、ただ借り換えに際して少なくない手数料がかかることを勘案すれば、実際にはボーナスが支給されるタイミングというのが現実的ですね。

ではボーナスを活用した「繰り上げ返済」と「借り換え」。どちらがお得なのでしょうか？

結論から言えばケースバイケースですが、ただ元の住宅ローン金利が高ければ高いほど「借り換え」の方がお得になるのは間違いありません。というわけで今年の夏に書いた、同じ趣旨の記事から試算部分のみを抜き出すとこうなります。

・元の住宅ローン：２，０００万円×２０年

・借換え後の住宅ローン：０．５％（変動金利）。

・借り換えにかかる諸費用を６０万円。

この６０万円を繰り上げ返済した場合のメリットと比較することにします。

・ケース１：元の住宅ローンの金利が２．０％の場合

繰り上げ返済メリット　：　約２９万円／返済期間約８ヶ月短縮

借り換えメリット　：　支払い利息削減額約３２６万円−借り換え費用６０万円＝約２６６万円

→繰り上げ返済メリット２９万円ｖｓ借り換えメリット２６６万円ということで、「借り換え」がお得。

・ケース２：元の住宅ローンの金利が１．０％の場合

繰り上げ返済メリット　：　約１３万円／返済期間約７ヶ月短縮

借り換えメリット　：　支払い利息削減額約１０５万円−借り換え費用６０万円＝約４５万円

→繰り上げ返済メリット１３万円ｖｓ借り換えメリット４５万円ということで、「借り換え」がお得。

・ケース３：元の住宅ローンの金利が０．８％の場合

繰り上げ返済メリット　：　約１０万円／返済期間約７ヶ月短縮

借り換えメリット　：　支払い利息削減額約６３万円−借り換え費用６０万円＝約３万円

→繰り上げ返済メリット１０万円ｖｓ借り換えメリット３万円ということで、こちらは「繰り上げ返済」がお得。

つまりは借り換えがメリットを出すためには概ね「０．３％程度の金利削減」が必要ということですね。

＞＞＞住宅ローンの借り換えと繰り上げ返済、どっちが得？

ただこのまま過去の記事をコピーするだけでは面白くもなんともありませんので、もう少し精度を高めた試算をしてみたいと思います。以前も取り上げましたが、住宅金融支援機構が定期的に発表している「民間住宅ローン借換の実態調査」によると借り換えの標準的なパターンはこういうことのようです。

・借り換えまでの経過年数　：　約５年

・借り換え後の金利タイプ　：　固定期間選択型

・金利低下幅　：　０．７％程度

・借り換え金額　：　２，０００万円程度

とすると借り換えの中身は概ねこのような感じでしょうか。

・元の住宅ローン　：　２０年×２，０００万円×１．４％

・借り換え後の住宅ローン　：　２０年×２，０００万円×０．７％

この借り換えメリットをいつものように住信ＳＢＩネット銀行の借り換えシミュレーションにかけるとその結果はこうなります。

・利息削減額　：　＋１５０万円

・諸費用　：　−６０万円

・借り換えメリット　：　＋９０万円（９０万円利息を減らせた、という意味です）

一方、元の住宅ローン＝２０年×２，０００万円×１．４％に対して、上記諸費用分＝６０万円を、「借り換え」ではなく「繰り上げ返済」に充当したとするとその繰り上げ返済メリットはこうなります。

・繰り上げ返済メリット　：　約８万円

つまり繰り上げ返済メリット８万円に対して借り換えメリット９０万円ということで、「借り換え」の圧倒的な勝利ということですね。

もちろん、実際に借り換えをした方々のデータから逆算しておりますので、「借り換えが有利でないとおかしい」とも言えるわけですが、それでもこうした実態に近い数字を見ると、より具体的にイメージが湧きやすいのではないかと思います。

「ボーナスで繰り上げ返済！」と考えておられる方は、ぜひ借り換えについても検討されてはいかがでしょうか。

参考にしてみてください。

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