住宅ローンの借り換えに関してよく言われる「原則」が、借り換えでメリットを出すためには以下３つが目安になる、というものです。

・残りの残高１，０００万円以上
・残りの期間１０年以上
・借り換えによる金利低下幅１％以上

金利が０．０１％でも下がれば得する気もしますが、実際には借り換えには概ね３０万円〜６０万円の諸費用がかかりますので、その金額以上の借り換えメリットがないと「費用倒れ」＝損してしまうということですね。

実際、上記目安から算出される借り換えメリットは１，０００万円×１０年×１％÷２＝５０万円となり、確かに「３０万円〜６０万円の諸費用」をカバーしなければいけないという前提条件に見合う目安と言えます。

ただし。

素直にこの目安に従うとネックとなるのが３つ目の「金利低下幅１％以上」という項目ですね。すでに低金利が始まって２０年以上となりますし、「異次元緩和」が始まって４年以上です。とすると当初の金利がすでにそれなりに低く、仮に借り換えで金利を下げられたとしても「１％未満」となってしまう可能性が十分あります。

では金利低下幅が１％未満だと本当に「費用倒れ」＝損してしまうということになるのでしょうか？

もちろんそんなことはありません。上記の通り借り換えメリットはざっくり以下のように計算できます。

・残りの残高×残りの期間×金利低下幅÷２

つまり、仮に金利低下幅が１％未満でも、残りの残高や残りの期間が十分あれば、得する可能性が高いということですね。たとえば残高が２，０００万円、残りの期間が２０年とすると、金利低下幅が０．５％でも借り換えメリットはこのようになります。

・２，０００万円×２０年×０．５％÷２＝１００万円

むしろ「１，０００万円×１０年×１％÷２」のケースよりメリットは多くなるのですね。

では具体的に最近借り換えをされている方はどれくらい金利が下がっているのでしょうか？これまたいつものように、住宅金融支援機構が発表した「民間住宅ローン借換の実態調査」の結果をチェックしてみたいと思います。

今回の調査は最新のもので、２０１６年４月から２０１７年３月までに借り換えた１，３６０名が回答者ということです。人数も十分ですし、データも新しいですね。ではその気になる結果はこうなっています。



ざっくり分類するとこうなります。

・金利低下幅が１％以上　：　３２．５％
・金利低下幅が１％未満　：　６０．５％
・金利変化なし　：　２．４％
・金利はむしろ上昇　：　４．５％

なぜ金利が変わらなかったり、むしろ上昇している人がいるのか理解に苦しみますが、それはともかくとして冒頭の「原則」通り金利を１％以上引き下げられた人は約３割とむしろ少数派ですね！

多数派は約６割となっている「金利低下幅１％未満」の方々です。逆に言えばこれこそ「金利低下幅が１％未満でも借り換えでメリットが出る」ということを明確に示しています。わざわざ損をするのに借り換えをする人はいませんからね。

では具体的に借り換えにより金利低下はどれくらいということになるのでしょうか。人数的にちょうど真ん中の「中央値」はおそらく「−０．６％」あたりにありそうですが、一応計算してみたいと思います。

「金利上昇」「変化なし」は除外し、「〜０．２％低下」＝−０．１％、「〜０．５％低下」＝−０．３５％、「〜１．０％低下」＝−０．７５％、「〜２．０％低下」＝−１．５％、「２．０％超低下」＝−２．５％と置いてやると、その加重平均は「−０．９２％」ということになります。

つまり、借り換えによる金利低下幅は平均約−０．９％ということですが、上記グラフから感じる実感よりもやや高めですね！

「お金」に関する調査もそうですがこうした「金利」に関する調査も、下限は決まっている一方、上限はありませんので「平均値」を出すと高めに出てしまう、ということなのでしょう。

というわけで話を戻して「中央値」をもう少し精緻に計算してみたいと思います。ちょうど５０番目（５１番目）の人がどこにいるかということですね。

「０．５％〜１．０％低下」ゾーンの始まりが３８．８％（約３９番目）で、終わりが６７．４％（約６７番目）ということになります。で、真ん中である５０番目・５１番目がどこにあるかを計算していくわけですが、この人たちが均等に分布しているとすると、５０番目は約０．７０６％、５１番目は約０．７２４％ということになります。その平均値は約「０．７２％」ということですね。

ざっくりとした計算ではありますが、「−０．９％」という金利低下幅よりは現実感があります。そうしたわけで、住宅ローンの借り換えにおける金利低下の目途は約「−０．７２％」と結論づけたいと思います。

ただしもちろんこれは、「金利が０．７２％以上下がらないと借り換えでメリットが出ない」という意味ではありませんのでご注意ください。実際のところ金利低下幅が「０．２％以下」や「０．５％以下」という方もたくさんおられるわけですからね。

参考にしてみてください。

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