住宅ローンの借り換えと繰り上げ返済、どっちが得？　／　住宅ローン借り換え関連ニュース

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住宅ローン借り換え関連ニュース：2017/6/27
「住宅ローンの借り換えと繰り上げ返済、どっちが得？」

そろそろ夏のボーナスが支給されるタイミングですね。ボーナスの使い道に関するアンケートを見てみると１位は大体「貯金」、２位は大体「旅行」、そして３位と４位は大体「教育費」と「ローン返済」というパターンが多い気がしますがいかがでしょうか？

今、この記事を読まれている方もすでに住宅ローンをお持ちでしょうから、ボーナスの使い道として「ローン返済」は当然お考えかと思います。

ただ一方で、ボーナスのようにまとまった資金があるタイミングこそ、借り換えのチャンスですね。というのも借り換えには２０万円～６０万円といった諸費用がかかるからです。

ではローン返済＝繰り上げ返済と借り換え、どちらが得なのでしょうか？

もちろんケースバイケースではあるのですが、実際に計算してどちらが得か考えてみましょう。まずベースとなる住宅ローンは２，０００万円×２０年とします。そして借換え後の住宅ローンは０．５％とします（変動金利）。

また借り換えにかかる諸費用を６０万円とし、これを繰り上げ返済した場合のメリットと比較することにします。

・ケース１：元の住宅ローンの金利が２．０％の場合

繰り上げ返済メリット　：　約２９万円／返済期間約８ヶ月短縮

借り換えメリット　：　支払い利息削減額約３２６万円－借り換え費用６０万円＝約２６６万円

６０万円繰り上げ返済すると、約２９万円のメリットということで金利５０％並みの破壊力ですが、ただこれだけ金利を引き下げられるとするならやはり「借り換え」の方が圧倒的に有利ですね。固定金利の方はぜひ借り換えを検討してみてください。

・ケース２：元の住宅ローンの金利が１．０％の場合

繰り上げ返済メリット　：　約１３万円／返済期間約７ヶ月短縮

借り換えメリット　：　支払い利息削減額約１０５万円－借り換え費用６０万円＝約４５万円

この場合、繰り上げ返済すると約１３万円のメリットということですが、どちらかと言うと返済期間が７ヶ月短縮されることの方が魅力的に響きます。ただこの場合でも「借り換え」の方が有利だということです。

・ケース３：元の住宅ローンの金利が０．８％の場合

繰り上げ返済メリット　：　約１０万円／返済期間約７ヶ月短縮

借り換えメリット　：　支払い利息削減額約６３万円－借り換え費用６０万円＝約３万円

この場合、繰り上げ返済メリットが約１０万円なのに対して借り換えメリットは約３万円ということですから、繰り上げ返済の方が有利ということですね。繰り上げ返済の場合、返済期間も７ヶ月短縮されるわけですからなおさらです。

このように見ていくと、借り換えがメリットを出すためには概ね「０．３％程度の金利削減」が必要ということですね。

ただ一般的には「借り換えでメリットを出すためには「１％程度の金利削減が必要」と言われておりますので、実際に計算してみると金利差がそれより少ない場合でもメリットが出てくるということですね。

また、借り換えメリットを大きく制約するものが「借り換えにかかる諸費用」だということも分かります。この６０万円の内訳はおおむね

・銀行の手数料、保証料：４０万円

・税金、登記費用：２０万円

となっておりますので、仮に「銀行の手数料や保証料が４０万円より少なければ、もっと金利差が少なくても借り換えメリットが出てくる」ということですね。

例えば当サイトでご案内している銀行の中では、新生銀行は保証料がなく、事務手数料も１０万円程度かと思いますので、借り換えメリットが確保できるかもしれません。気になった方はチェックしてみてください。

＞＞＞新生銀行の住宅ローン

また、上記借り換えシミュレーションは人気の住信ＳＢＩネット銀行のものを利用しましたので、実際に計算したい方はこちらからどうぞ。もちろん金利も低いのでお勧めです。

＞＞＞住信ＳＢＩネット銀行の住宅ローンシミュレーション

参考にしてみてください。

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