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住宅ローン借り換え関連ニュース:2016/2/8
「マイナス金利導入で借り換え金利はどこまで下がる?」

1月下旬に当欄で「遠くない将来、追加緩和が実施されると考えるのは自然なことですね。」と述べましたが、その数日後に日銀から追加緩和が発表となりました。

その点では予想が当たったと申し上げてもいいのかもしれませんが、しかしその内容は「マイナス金利」ということで全く予想していない積極的なものでした。正直、大変驚きました。

ただその中身は「階層別金利」ということで、銀行が日銀に預けている当座預金のごく一部がマイナス金利になるというものであり、全体的にはプラス金利を維持していることから、極めて小規模な開始となっています。

マイナス金利にはメリットもデメリットも予想されることから、そうした小規模なスタートというのは極めて現実的なものだと思いますが、ただその後の各銀行の動きは素早かったですね。

一斉に定期預金や住宅ローン金利を引き下げており、これからの「マイナス金利時代」を先取りしたような動きとなっています。

さて住宅ローン顧客とすれば、今後の住宅ローン金利、特に住宅ローン借り換え金利がどこまで下がるのか期待してしまいますね。

その指標とすべき長期金利は今や0%に近づいておりまして、今後、住宅ローン金利がさらに低下するのは間違いありません。



そうなってくると頭によぎるのが、住宅ローン金利がマイナスになる状態です。定期預金がマイナス金利になるとどんどん元本が減っていくわけですから、住宅ローンがマイナス金利になると同じくどんどん元本が減っていきます。つまり「利息をもらえてしまう状態」ということですね。

そんな夢のようなことが起きるのでしょうか?

現実には残念ながらまず起きそうにありません。と言うのも、仮に定期預金がマイナス金利になれば預金者は定期を引き出してタンス預金にします。わざわざ損してまで預ける必要がないからです。

同じように銀行もわざわざ損してまで住宅ローンを貸し出す必要はありませんので、マイナス金利で貸すくらいなら現金で持っておくと考えるのが自然ですね。数十兆円ものキャッシュを金庫で保管するとなるとかなり壮大ですが・・・。

そうしたわけで当面、住宅ローン金利がさらに低下するのは間違いないものの、マイナスにまでなると考えるのは早計ですね。その点では実はマイナス金利政策に伴う住宅ローンの金利引き下げ効果は限定的と言えそうです。

それでも住宅ローン金利がマイナスになる可能性があるとすればどういう場合でしょうか?

1つ目は、住宅ローン金利はマイナスでも、手数料や保証料などの実質金利でプラスを維持できる場合ですね。この場合は表面金利がマイナスになることはありえます。

2つ目は、住宅ローン金利はマイナスでも、その後の取引などでマイナス部分を十分カバーできる場合です。ただマイナス金利になれば「預金はいらない」というのが基本ですから、このケースはあまりないかもしれません。

3つ目は、市場金利がたとえば−1%や−2%など大幅なマイナスとなり、住宅ローン金利が多少マイナスでも十分元が取れる場合でしょうか。ただその場合でも、リスクを冒してマイナス金利で貸し出すよりは、現金で保管しておく方が銀行にとってはメリットが大きいわけで、本格的に広がることはなさそうです。

そのように考えると住宅ローンの借り換え金利が実質的にマイナスとなることは残念ながらなさそうです。

だとすれば繰り返しになりますが、これから住宅ローン金利が下がるとしても限定的であり、その点では住宅ローン借り換え金利は「すでに最低水準」ということですね。今、借り換えを検討されている方はタイミングを待ちすぎることなく、早め早めの借り換えをお勧めしたいと思います。借り換えによって早く金利を低くできれば、その分だけ借り換え効果が大きくなるからです。

なお、マイナス金利に関してやや雲行きが怪しくなってきたのが、その後の1週間で株価も為替も元の水準に戻ってしまい、金融緩和効果がすっかり剥げ落ちてしまったのですね!

だとすると、今後金融緩和が拡大していくのは間違いないとしても、マイナス金利が拡大することは実はあまりないのかもしれません。

つまりマイナス金利に対する過剰な期待は持たない方がいいのかもしれない、ということです。

参考にしてみてください。

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