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住宅ローン借り換え関連ニュース:2015/12/14
「FP=お金の専門家が勧める住宅ローンの借り換え方とは?」

さて住宅ローンの借り方に関するニュースで、お金の専門家であるFPが以下のようなアドバイスをしていました。

・教育資金計画や老後資金計画を組み込んで、2つの住宅ローンを組み合わせる裏ワザも必要

・例えば、教育資金で余裕がない時は、住宅ローンの返済を少なくして、卒業後は、貯蓄に余裕があるので、住宅ローン返済と老後資金運用に回す、など

当方も含め一般人であれば住宅ローン全額を一本で借りてしまうところ、2つの住宅ローンを組み合わせたり、返済計画を時期によって増やしたり減らしたりするというのは傾聴に値します。

ただ一方でどのようなローンを組み合わせれば、特に教育資金で余裕がない時に住宅ローンの返済を少なくできるのでしょうか?

イメージとしては30代で住宅ローンを借りるとして「40代の時の住宅ローン返済を猶予してくれる住宅ローン」などがあればいいわけですが、残念ながらそんな都合のいい住宅ローンはありません。むしろアメリカで問題になったサブプライムローンのように、最初の返済を猶予してくれる住宅ローンというのは相対的に破綻を招きやすく、金融機関のみならず利用者にとってもリスクの高いローンと言えます。

日本でも同じような仕組みである「ゆとりローン」が問題になりました。これは商品性だけでなく、バブル崩壊という経済状況の激変により、「リストラの広がり」×「年功序列の終焉」×「土地価格の急激な値下がり」といった三重苦・四重苦とも言える背景があったわけですが。

いずれにしても確かにアドバイスとしてはごもっともではあるのですが、具体的な借入方法については今一つピンと来ません。そこでその趣旨をくみ取り、特に借り換え時にどのような方法で住宅ローンを組めば、余裕がない時に返済負担を軽くできるか考えてみたいと思います。

ポイントとしては一般的には住宅ローンを組んでから5年後や10年後に教育費の負担が重くなってくるわけで、「当初の負担をなるべく低く抑えられる住宅ローンを組む」ことが基本となります。

つまり

・借入期間はなるべく長く

・借入金利はなるべく低く

ということですね。何を当たり前のことを、と思われるかもしれませんが、実は前者の「借入期間はなるべく長く」というのは借り換え時にはそれほど簡単ではありません。と言うのも借り換えの場合、そのほとんどのケースで、もともと借りていた住宅ローンの残存期間が借入期間となるからです。

たとえばもともと35年ローンで、借入から10年経過して借り換える場合、「最長25年」といった形になるということです。

ただし一部の銀行では借り換え時に借入期間を延ばせますので調べてみてください。当方の知る限り新生銀行ではそうした借り方が可能です。住信SBIネット銀行でもそのような案内がされていたような気がしますが今はどうでしょうか。

次の「借入金利はなるべく低く」というのはそのままですね。0.1%でも低い金利が大切です。とすると変動金利タイプや当初固定金利タイプでもより短いもの、あるいはキャンペーン的に金利を引き下げてくれているものが視野に入ってきます。

こうした金利タイプについては金利上昇リスクが懸念されるわけですが、とは言いつつすぐに大幅な金利上昇がないとすれば「当初の負担をなるべく低く抑える」という目的に合致してきます。

仮に後半で金利が上昇したとしてもその頃には教育費負担が軽減・終息しているのであれば問題ありませんしね。

そのように考えれば「お金の専門家」が勧める住宅ローンの借り換え方が大体見えてくるわけですが、しかし考えないといけない点はもう1つあります。

つまり教育費負担が終息すれば、今度は「任意のタイミングで返済を加速できる」 ことが大切になってくるということですね。さもないと、住宅ローンがダラダラと70代や80歳まで続き、その分、余計な住宅ローン金利を払わないといけなくなります。

それを避けるために具体的に必要になってくるのは

・繰上返済をいつでもネットから1円単位で無料でできる

という繰上返済にまつわる利便性ですね。逆に言えば繰上返済につき、まだまだ「いつでもできない」「ネットでできない」「1円単位でできない」「無料でできない」住宅ローンが多いということです。

仮にそのような利便性があれば教育費負担が終わったあとで、毎月の住宅ローン返済に1万円上積みする、2万円上積みする、といったことが容易にできます。

ではそうした利便性を持った銀行はどこかと言えば、やはり新生銀行住信SBIネット銀行が頭に浮かびます。両行が人気があるのも当然と言えるのかもしれません。

そうしたわけでまとめると、専門家がお勧めする借り方の趣旨をくみ取れば、以下のような借り換え住宅ローンが魅力的だということですね。

・借り換え時に返済期間を延ばせる

・変動金利や当初固定金利が低い

・繰上返済をいつでもネットから1円単位で無料でできる

参考にしてみてください。


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