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住宅ローン借り換え関連ニュース:2014/11/03
「フラット20住宅ローンへの借り換えは魅力的?」

先日のニュースでは、住宅ローンの借り換えについて、固定金利から変動金利へと変更することに抵抗がある方は「フラット20」を利用する手もある、とのことでした。

フラット住宅ローンといえば住宅金融支援機構が資金の出し手となる公的な住宅ローンで、以前の「住宅金融公庫融資」が衣替えしたものですが、代表的なものは35年間金利固定となる「フラット35」ですね。

では「フラット20」はどういう住宅ローンかと言うと名前通りではありますが、20年間金利固定となるのが特徴ですね。つまり借入期間が20年超の場合は「フラット35」、20年以下の場合は「フラット20」を利用すればよいということになります。

住宅ローンの新規貸出期間は平均すれば20年を超えていると思いますので、ざっくり言うと

・フラット35 : 新規借り入れ向け
・フラット20 : 借り換え向け

と区別できるのかもしれません。もちろん借り換え用にフラット35を利用したり、新規借り入れ用にフラット20を利用することができない、というわけではありませんのであしからず。

冒頭ご案内したニュースの趣旨も概ねその商品性の違いにのっとったものですね。

ではフラット20を利用したときのメリットは何かというとその金利の低さにあります。2014年11月現在、楽天銀行が提供するフラット35の表面金利は1.61%なのに対してフラット20の表面金利は1.34%となっています。つまり0.27%も低いのですね!

さらに相対的な低金利に加えて、1%台前半という金利水準自体もかなり魅力的ですね。「これなら大幅に支払利息が削減できる!」と期待が膨らむのも当然です。しかし本当にそうでしょうか?

上記金利について「表面金利」と述べましたが、「表面」があるということは「実質」もあるわけでフラット20の実質金利を考えたいと思います。

まず1つ目は借入時の事務手数料ですね。上記のとおりフラット35の資金の出し手が住宅金融支援機構である以上、そこでは利益が出ませんので、窓口となる貸し出し銀行は必ず事務手数料を要求することになります。一般的には元本の2%程度の手数料が求められることが多いわけですが、これは年利換算すると大体「年+0.2%」程度のコストになります。

2つ目は民間の住宅ローンでは無料の団体信用生命保険が有料なのですね!こちらは大体「年+0.3%」程度のコストになります。

これらを加味すればいくらフラット20の表面金利が1.34%でも、実質金利は1.84%程度に跳ね上がるのですね・・・。

加えてフラット型の住宅ローンを利用される方は、これからの金利上昇を懸念して固定金利を選びたい、ということではないかと思いますが、仮に「やっぱりそれほど金利は上がりそうにないし、変動金利に変更しよう」と思っても、住宅金融支援機構は固定金利しか提供していないために基本的には「借り換え」をする必要が出てきます。

そして「借り換え」には・・・手間だけでなく、数十万円という結構な費用がかかってしまうのですね。だとすると変動金利への変更にも「借り換え」ではなく「金利タイプの変更」で対応できる民間住宅ローンの方が有利ということになります。

さらにフラット20を利用するときの注意点をご案内すると、こうしたフラット20にかかわる金利や手数料は銀行によって異なるということですね。もちろん、より「割安」な銀行があるということなら問題ないのですが、実際には上記で取り上げた楽天銀行の条件がネット銀行だけに最もよい水準にあり、それ以外の銀行は楽天銀行の条件より「割高」である場合が多いのです。

だとするとどの銀行経由でフラット20を借りるかということも重要になってきます。

ちなみに当サイトではそうした諸費用を金利換算したランキングをご案内しておりますが、フラット20と同じく「20年固定金利」で比較するとこのような金利水準となっています。

フラット20/楽天銀行 : 1.78%
フラット20/SBIモーゲージ : 1.85%
住信SBIネット銀行 : 1.89%
新生銀行 : 1.90%

こちらはあくまで2014年11月現在の金利水準であり、金利が変動すれば順位も結論も変わってくるわけですが、それはともかく解釈としては、「フラット20の金利が一番良い」とも「民間住宅ローンの金利と大差ない水準」とも言えます。

ただし繰り返しになりますが、あくまでこれは楽天銀行やSBIモーゲージといったネットが主力の金融機関が提供する、極めて低金利のフラット20が例示されており、フラット20の平均値とは乖離がある点をお含みおきください。

また審査がある以上、希望どおりの銀行で、希望どおりの金利で、希望どおりの金額分だけ借りられないのが住宅ローンですね。だとするととりあえず仮審査に申し込んでみて、実質金利とともに、本当に借りられるかどうかチェックしてみるのも良いかもしれません。

参考にしてみてください。

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