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住宅ローン借り換え関連ニュース:2014/09/22
「住宅ローン借り換え以外の返済額削減法」

先日のニュースでは、住宅ローンの総返済額を減らす方法として、住宅ローンの借り換えや繰上げ返済以外にもあるとのことでした。

だとするとパっと思いつくのは、今借りている銀行に対して直接金利引き下げを交渉する方法ですね。繰上げ返済については手数料無料の銀行が増えてきましたが、借り換えについては依然、それなりの金額がかかります。

とすると、同じ銀行で貸し出し条件を変更してもらえれば、費用もほとんどかかりませんし、何より手間がかなり省けます。

ただし残念ながら、では銀行がホイホイと条件を変更してくれるかと言えばそんなことはありません。文句を言った顧客には金利を引き下げて、そうでない顧客には高い金利のままにするというのは明らかに不公平であり、不健全だからですね。

もし条件を変更してくれる場合でも、固定金利から変動金利に変更するなど、単純な金利引き下げではない形で応じてくれるのではないでしょうか。

いずれにしても相談するのはタダなわけで、借り換えをご検討の方はまずは今借りている銀行に相談してみてはいかがでしょうか。

>>>住宅ローンの借り換え前にすべきこととは?

ただし、今回取り上げたニュースはそうした方法をアドバイスしているのではなく、結論から言えば「毎月の返済額を増やす手もある」ということですね。

「毎月の返済額を増やす」=「繰上げ返済をする」と連想しますが、どうやらそうではなく、借入条件を変更し、契約レベルから返済額を増やすことを想定しているようです。

どんなもんでしょう!?

まずそもそも銀行が契約を簡単に切り替えてくれるかと言うとそれはなさそうです。「早く返すといっているのだからいいじゃないか。」と思わないではないですが、銀行から見ればそれだけ返済条件が厳しくなるわけで、破綻リスクが増えることを意味します。

加えて、早く返せば全体の総返済額や総利息額が減るわけですが、それはつまり銀行の利益が減ることを意味するわけですね。つまり、リスク管理の面からも、ビジネスの面からも、銀行にとって返済額の増額によるメリットはあまりありません。

他方、住宅ローン利用者にとってもデメリットは大きいです。返済がより苦しくなるわけですから、破綻リスクが増える点では銀行サイドのデメリットと全く同じです。

さらに契約そのものを変更してしまうと、「やっぱり出費が増えてきたので元の条件に戻したい」と思っても対応してくれるかどうか分かりません。「出費が増えてきた」ということは住宅ローン利用者の信用力が以前より低下していることを意味しますので、いくら元に戻すだけとは言え、そうした後ろ向きな変更には慎重となるのが当然だからです。

ではどうすればよいか。

それはやはり繰り上げ返済を利用することですね。繰上げ返済をすれば毎月の返済額を増やすのと全く同じ経済効果がありますし、もし仮に資金繰りが苦しくなれば止めても誰からも怒られません。

現実的にはとりあえず返済額を増やしたいということであれば、繰上げ返済を利用するのがベターということですね。

ただし注意点としては2つあって、1つ目は、繰上げ返済が完全に無料の銀行を選ばないといけないという点です。もし手数料を取られてしまうなら、繰上げ返済よりも毎月の返済額を増やす条件変更をした方がいいということになります。

2つ目は、繰上げ返済はいつでも好きなときに実施できる一方で、止めるのも簡単であり、意思が弱い人には向かないという点が挙げられるかもしれません。そもそもそういう人は住宅ローンを借りてはいけないのかもしれませんが・・・。

それはともかくとして、もしこれらの問題が出てくれば、最後にはやはり住宅ローンの借り換えを検討すべきですね。

金利の低下が進む現状では、借り換えによって住宅ローン金利の大幅な引き下げが期待できますし、その際、繰上げ返済手数料が完全に無料の銀行を選ぶこともできます(選ばないといけません)。

さらにどうしても繰り上げ返済は利用できそうにないという人は借り換えのタイミングで毎月の返済額を増やすことも可能ですね。新しい銀行であれば、まっさらな状態で審査しますので、信用力に問題なければそうした変更も十分可能です。

月並みな結論で恐縮ですが、住宅ローンの返済額を削減したいと思えば、やはりまずは繰り上げ返済、そして借り換えを検討いただければと思います。

参考にしてみてください。

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