このコラムでは、住宅ローン借り換えの落とし穴をご案内します。
住宅ローンの借り換えは思っていたよりもトクになったり、その逆で思っていたよりも損になることがあります。それはやはり、事前に充分な知識がないからですね。
後から「しまった！」ということのないよう、住宅ローン借り換えの落とし穴をご案内していきたいと思います。
４回目は「借り換えシミュレーションの落とし穴」です。
いきなりシミュレーションをするのも億劫な方も多いと思いますので、ここでは実際に２０１０年４月現在の新生銀行と住信ＳＢＩネット銀行のシミュレーションを利用して、借り換えをした場合にいくらくらいオトクになるのか試算したいと思います。
ただし実際の金利条件は、月ごとに異なりますし、銀行によっても異なりますから、あくまでどれくらいのメリットが出るのかの「目安」としてご利用ください。
■ケースＡ
元の住宅ローン
残り期間 ：３０年
ローン残高：３，０００万円
金利 ：３．５％
新しい住宅ローン
残り期間 ：３０年
ローン残高：３，０００万円
・新生銀行の場合
新しい金利：２．９３％
利息削減額： ３２８万４，０００円
諸費用 ： ▲２７万０，０００円
返戻保証料： ３０万円
トータル借り換えメリット：３３１万４，０００円
・住信ＳＢＩネット銀行の場合
新しい金利：２．７５％
利息削減額： ４４０万７，０００円
諸費用 ： ▲８４万２，０００円
返戻保証料： ３０万円
トータル借り換えメリット：３８６万５，０００円
■ケースＢ
元の住宅ローン
残り期間 ：２０年
ローン残高：２，０００万円
金利 ：３．５％
新しい住宅ローン
残り期間 ：２０年
ローン残高：２，０００万円
・新生銀行の場合
新しい金利：２．８０％
利息削減額： １６３万６，０００円
諸費用 ： ▲２３万０，０００円
返戻保証料： １０万円
トータル借り換えメリット：１５３万６，０００円
・住信ＳＢＩネット銀行の場合
新しい金利：２．６５％
利息削減額： ２０５万１，０００円
諸費用 ： ▲５９万２，０００円
返戻保証料： １０万円
トータル借り換えメリット：１５５万９，０００円
■ケースＣ
元の住宅ローン
残り期間 ：１０年
ローン残高：１，０００万円
金利 ：３．５％
新しい住宅ローン
残り期間 ：１０年
ローン残高：１，０００万円
・新生銀行の場合
新しい金利：２．１５％
利息削減額： ７３万３，０００円
諸費用 ：▲１８万０，０００円
返戻保証料： ５万円
トータル借り換えメリット：６０万３，０００円
・住信ＳＢＩネット銀行の場合
新しい金利：２．００％
利息削減額： ８２万５，０００円
諸費用 ：▲３３万２，０００円
返戻保証料： ５万円
トータル借り換えメリット：５４万３，０００円
やはり期間が長く、残高が大きいほど借り換えメリットがありますね。ケースＡともなると３００万円を超えるメリットが出てきます。
また一方で、残り期間が１０年、残高１，０００万円のケースＣでも５０万円を超えるメリットがありそうですね。
やはり金利にもよりますが、一考の余地がありそうです。
さてここでこの住宅ローンのシミュレーションに関しても「落とし穴」があることに触れたいと思います。それは「借り入れ手数料・保証料」などの初期費用の取扱方ですね。
今回のケースでは新生銀行が５万円、住信ＳＢＩネット銀行が借り入れ金額の２．１％という設定になっていて、どちらのシミュレーションも諸費用に入れていますが、比較しようと思った場合には、厳密にはこれだけでは不正確です。
仮に３，０００万円の借り入れをしようとした場合に、新生銀行は手数料が５万円、住信ＳＢＩネット銀行が６３万円の手数料がかかることになりますが、この手数料は別のサイフから突然出てくるわけではありません。同じサイフから工面しないといけないわけですね。
例えば、司法書士に払うお金以外の手元資金が１００万円とします。新生銀行は手数料が５万円ですから、残りの９５万円は頭金に使えますが、住信ＳＢＩネット銀行の場合は６３万円ですから、残りの３７万円しか頭金に使えません。
ということは借り入れ金額が住信ＳＢＩネット銀行の場合は新生銀行と比較すると手数料の差額分（６３万円−５万円＝５８万円）だけ膨らむのですね。
なので上記の例を計算しなおすとこういうことになります。住信ＳＢＩネット銀行の借り入れ金額を２％だけ増やしてみます（シミュレーションが１０万円単位になっていますので簡易的にそうします）。
■ケースＡ
元の住宅ローン
残り期間 ：３０年
ローン残高：３，０００万円
金利 ：３．５％
新しい住宅ローン
残り期間 ：３０年
ローン残高：３，０００万円（住信ＳＢＩネット銀行は３,０６０万円）
・新生銀行の場合
新しい金利：２．９３％
利息削減額： ３２８万４，０００円
諸費用 ： ▲２７万０，０００円
返戻保証料： ３０万円
トータル借り換えメリット：３３１万４，０００円
・住信ＳＢＩネット銀行の場合
新しい金利：２．７５％
利息削減額： ３５２万５，０００円
諸費用 ： ▲８５万７，０００円
返戻保証料： ３０万円
トータル借り換えメリット：２９６万８，０００円
■ケースＢ
元の住宅ローン
残り期間 ：２０年
ローン残高：２，０００万円
金利 ：３．５％
新しい住宅ローン
残り期間 ：２０年
ローン残高：２，０００万円（住信ＳＢＩネット銀行は２，０４０万円）
・新生銀行の場合
新しい金利：２．８０％
利息削減額： １６３万６，０００円
諸費用 ： ▲２３万０，０００円
返戻保証料： １０万円
トータル借り換えメリット：１５３万６，０００円
・住信ＳＢＩネット銀行の場合
新しい金利：２．６５％
利息削減額： １５３万５，０００円
諸費用 ： ▲６０万２，０００円
返戻保証料： １０万円
トータル借り換えメリット：１０３万３，０００円
■ケースＣ
元の住宅ローン
残り期間 ：１０年
ローン残高：１，０００万円
金利 ：３．５％
新しい住宅ローン
残り期間 ：１０年
ローン残高：１，０００万円（住信ＳＢＩネット銀行は１，０２０万円）
・新生銀行の場合
新しい金利：２．１５％
利息削減額： ７３万３，０００円
諸費用 ：▲１８万０，０００円
返戻保証料： ５万円
トータル借り換えメリット：６０万３，０００円
・住信ＳＢＩネット銀行の場合
新しい金利：２．００％
利息削減額： ６０万４，０００円
諸費用 ：▲３４万７，０００円
返戻保証料： ５万円
トータル借り換えメリット：３０万７，０００円
このように住信ＳＢＩネット銀行の方の借り換えメリットは大きく減ってしまいますね。
もちろんこれは一時期の金利を取り上げた例であり、住信ＳＢＩネット銀行が手数料のデメリットをはるかに上回る低金利を提供した場合には、住信ＳＢＩネット銀行の方が借り換えメリットが出てくる場合もあります。あくまでこれは「一例である」ということは誤解のないようにしてください。
またこのように計算すると住信ＳＢＩネット銀行の商品性が悪いように感じてしまうかもしれませんが、そんなことはありません。他の銀行の「保証料」も似たような性質のもので、一般的にはそういう「隠れ初期負担」があるのが普通です。
とはいえ新生銀行のように初期負担があまりかからない住宅ローンもあるわけで、シミュレーションをするときには
・保証料や手数料を借り入れ元本に加えて計算してみる
ということを忘れないようにしましょう！
＞＞＞トップページはこちら
最新ニュース一覧
- ・2019/12/11
- 冬のボーナスはボーナス返済？繰り上げ返済？借り換え？２０１９年冬版
- ・2019/11/30
- 速報！2019年12月の住宅ローン借り換え金利動向
- ・2019/11/26
- 借り換えで浮いたお金は何に使っている？2019年調査
- ・2019/11/12
- 借り換えで毎月の返済額はどれだけ減る？2019年調査
- ・2019/10/31
- 速報！2019年11月の住宅ローン借り換え金利動向
- ・2019/10/29
- 住宅ローン、借り換え後の返済期間は何年？2019年調査
- ・2019/10/15
- 融資額別の借り換え金利タイプ、何が選ばれている？2019年調査
- ・2019/10/09
- [コラム]借り換え審査に落ちた！隠れ借金が原因かも
- ・2019/10/02
- 住宅ローン、新規借り入れから何年後に借り換えている？2019年調査
- ・2019/09/30
- 速報！2019年10月の住宅ローン借り換え金利動向
- ・2019/09/24
- [コラム]自営業者・個人事業主の借り換えの注意点
- ・2019/09/17
- 借り換えで金利はどれだけ下がる？選ばれている金利タイプは？2019年調査
- ・2018/12/25
- 2019年の住宅ローン借り換え金利見通しは？
目次
- トップページ
- 借り換え住宅ローン金利と口コミ
- 住宅ローン借り換えコラム
-
- ■コラム「借り換え審査に落ちた！隠れ借金が原因かも」
- ■コラム「自営業者・個人事業主の借り換えの注意点」
- ■コラム「転職後半年でも、年収１００万円でも借り換えできる銀行は？」
- ■コラム「借り換え前に収入が減ってしまったら？」
- ■コラム「今借りている銀行にはいつ借り換えの話をするべき？」
- ■コラム「借り換えの申込は複数の銀行に！」
- ■コラム「借り換えは返済期間を見直すチャンス！長くすることも可能」
- ■コラム「金利動向を加味した借り換え金利タイプの選び方」
- ■コラム「変動金利の店頭表示金利は一切下がっていないという「罠」に注意！」
- ■コラム「借り換え後の金利上昇リスク、何％と想定すればよい？」
- ■コラム「借り換え住宅ローン選びで大切なのは本当に金利？」
- ■コラム「借り換えで浮いたお金を無駄にしないために」
- ■コラム「借り換え手続きは本当に面倒？」
- ■コラム「借り換えに必要な書類を集める時間がないという場合は？」
- ■コラム「借り換えの第一歩は契約書と返済予定表を見つけることから」
- ■コラム「固定期間選択型は当初固定期間終了後の金利もチェック！」
- ■コラム「条件変更と借り換え、どっちがお得？」
- ■コラム「借り換えで変動金利を選んで本当に金利は上昇するの？」
- ■コラム「借り換え時にいくら内入れをする？いくら貯金を残す？」
- ■コラム「住宅ローン返済中は貯金できない？老後に備えるためにも借り換えを！」
- ■コラム「コスト削減だけではない？借り換えをすべきかもしれないもう１つの理由」
- ■コラム「銀行の借り換え競争はいつまで続く？」
- ■コラム「借り換えで変動金利を選んで金利上昇リスクに対応できる？」
- ■コラム「とは言いつつ住宅ローンの借り換え金利がこれ以上下がらない理由」
- ■コラム「借り換えの時、金利上昇リスクを過度に恐れなくて良い４つの理由」
- ■コラム「借り換えの時、金利タイプは何を選べばよい？」
- ■コラム「借り換えの手続きは今でも面倒だと思っていませんか？」
- ■コラム「もうすでに十分金利が低いから借り換えしなくていいと思っていませんか？」
- ＞＞＞全ての住宅ローン借り換えコラムはこちら
- 住宅ローン借り換えのつぼ
- 住宅ローン借り換え講座２０１８年改訂版
- 住宅ローン借り換え講座
-
- ■講座１「今は住宅ローン借り換えの絶好のチャンス？」
- ■講座２「金利が１％以上下がらないと借り換えメリットはないの？」
- ■講座３「気になる住宅ローン金利はどう決まる？」
- ■講座４「借り換え時の金利タイプ、どれが良い？」
- ■講座５「住宅ローン減税・控除は借り換えても継続できる？」
- ■講座６「最も借り換えすべき住宅ローンは・・・住宅金融公庫の住宅ローン！？」
- ■講座７「住宅ローン変動金利タイプへの借り換え、注意点は？」
- ■講座８「借り換えで、変動金利の低金利も固定金利の安心も捨てがたい場合は？」
- ■講座９「保証料の内枠方式と外枠方式、借り換えに有利なのは？」
- ■講座１０「どうしても借り換えができない場合とその対策は？」
- 住宅ローン借り換えの基本
- 住宅ローン借り換え関連ニュース