このコラムでは、住宅ローン借り換えの落とし穴をご案内します。
住宅ローンの借り換えは思っていたよりもトクになったり、その逆で思っていたよりも損になることがあります。それはやはり、事前に充分な知識がないからですね。
後から「しまった！」ということのないよう、住宅ローン借り換えの落とし穴をご案内していきたいと思います。
４回目は「借り換えシミュレーションの落とし穴」です。
いきなりシミュレーションをするのも億劫な方も多いと思いますので、ここでは実際に２０１０年４月現在の新生銀行と住信ＳＢＩネット銀行のシミュレーションを利用して、借り換えをした場合にいくらくらいオトクになるのか試算したいと思います。
ただし実際の金利条件は、月ごとに異なりますし、銀行によっても異なりますから、あくまでどれくらいのメリットが出るのかの「目安」としてご利用ください。
■ケースＡ
元の住宅ローン
残り期間 ：３０年
ローン残高：３，０００万円
金利 ：３．５％
新しい住宅ローン
残り期間 ：３０年
ローン残高：３，０００万円
・新生銀行の場合
新しい金利：２．９３％
利息削減額： ３２８万４，０００円
諸費用 ： ▲２７万０，０００円
返戻保証料： ３０万円
トータル借り換えメリット：３３１万４，０００円
・住信ＳＢＩネット銀行の場合
新しい金利：２．７５％
利息削減額： ４４０万７，０００円
諸費用 ： ▲８４万２，０００円
返戻保証料： ３０万円
トータル借り換えメリット：３８６万５，０００円
■ケースＢ
元の住宅ローン
残り期間 ：２０年
ローン残高：２，０００万円
金利 ：３．５％
新しい住宅ローン
残り期間 ：２０年
ローン残高：２，０００万円
・新生銀行の場合
新しい金利：２．８０％
利息削減額： １６３万６，０００円
諸費用 ： ▲２３万０，０００円
返戻保証料： １０万円
トータル借り換えメリット：１５３万６，０００円
・住信ＳＢＩネット銀行の場合
新しい金利：２．６５％
利息削減額： ２０５万１，０００円
諸費用 ： ▲５９万２，０００円
返戻保証料： １０万円
トータル借り換えメリット：１５５万９，０００円
■ケースＣ
元の住宅ローン
残り期間 ：１０年
ローン残高：１，０００万円
金利 ：３．５％
新しい住宅ローン
残り期間 ：１０年
ローン残高：１，０００万円
・新生銀行の場合
新しい金利：２．１５％
利息削減額： ７３万３，０００円
諸費用 ：▲１８万０，０００円
返戻保証料： ５万円
トータル借り換えメリット：６０万３，０００円
・住信ＳＢＩネット銀行の場合
新しい金利：２．００％
利息削減額： ８２万５，０００円
諸費用 ：▲３３万２，０００円
返戻保証料： ５万円
トータル借り換えメリット：５４万３，０００円
やはり期間が長く、残高が大きいほど借り換えメリットがありますね。ケースＡともなると３００万円を超えるメリットが出てきます。
また一方で、残り期間が１０年、残高１，０００万円のケースＣでも５０万円を超えるメリットがありそうですね。
やはり金利にもよりますが、一考の余地がありそうです。
さてここでこの住宅ローンのシミュレーションに関しても「落とし穴」があることに触れたいと思います。それは「借り入れ手数料・保証料」などの初期費用の取扱方ですね。
今回のケースでは新生銀行が５万円、住信ＳＢＩネット銀行が借り入れ金額の２．１％という設定になっていて、どちらのシミュレーションも諸費用に入れていますが、比較しようと思った場合には、厳密にはこれだけでは不正確です。
仮に３，０００万円の借り入れをしようとした場合に、新生銀行は手数料が５万円、住信ＳＢＩネット銀行が６３万円の手数料がかかることになりますが、この手数料は別のサイフから突然出てくるわけではありません。同じサイフから工面しないといけないわけですね。
例えば、司法書士に払うお金以外の手元資金が１００万円とします。新生銀行は手数料が５万円ですから、残りの９５万円は頭金に使えますが、住信ＳＢＩネット銀行の場合は６３万円ですから、残りの３７万円しか頭金に使えません。
ということは借り入れ金額が住信ＳＢＩネット銀行の場合は新生銀行と比較すると手数料の差額分（６３万円−５万円＝５８万円）だけ膨らむのですね。
なので上記の例を計算しなおすとこういうことになります。住信ＳＢＩネット銀行の借り入れ金額を２％だけ増やしてみます（シミュレーションが１０万円単位になっていますので簡易的にそうします）。
■ケースＡ
元の住宅ローン
残り期間 ：３０年
ローン残高：３，０００万円
金利 ：３．５％
新しい住宅ローン
残り期間 ：３０年
ローン残高：３，０００万円（住信ＳＢＩネット銀行は３,０６０万円）
・新生銀行の場合
新しい金利：２．９３％
利息削減額： ３２８万４，０００円
諸費用 ： ▲２７万０，０００円
返戻保証料： ３０万円
トータル借り換えメリット：３３１万４，０００円
・住信ＳＢＩネット銀行の場合
新しい金利：２．７５％
利息削減額： ３５２万５，０００円
諸費用 ： ▲８５万７，０００円
返戻保証料： ３０万円
トータル借り換えメリット：２９６万８，０００円
■ケースＢ
元の住宅ローン
残り期間 ：２０年
ローン残高：２，０００万円
金利 ：３．５％
新しい住宅ローン
残り期間 ：２０年
ローン残高：２，０００万円（住信ＳＢＩネット銀行は２，０４０万円）
・新生銀行の場合
新しい金利：２．８０％
利息削減額： １６３万６，０００円
諸費用 ： ▲２３万０，０００円
返戻保証料： １０万円
トータル借り換えメリット：１５３万６，０００円
・住信ＳＢＩネット銀行の場合
新しい金利：２．６５％
利息削減額： １５３万５，０００円
諸費用 ： ▲６０万２，０００円
返戻保証料： １０万円
トータル借り換えメリット：１０３万３，０００円
■ケースＣ
元の住宅ローン
残り期間 ：１０年
ローン残高：１，０００万円
金利 ：３．５％
新しい住宅ローン
残り期間 ：１０年
ローン残高：１，０００万円（住信ＳＢＩネット銀行は１，０２０万円）
・新生銀行の場合
新しい金利：２．１５％
利息削減額： ７３万３，０００円
諸費用 ：▲１８万０，０００円
返戻保証料： ５万円
トータル借り換えメリット：６０万３，０００円
・住信ＳＢＩネット銀行の場合
新しい金利：２．００％
利息削減額： ６０万４，０００円
諸費用 ：▲３４万７，０００円
返戻保証料： ５万円
トータル借り換えメリット：３０万７，０００円
このように住信ＳＢＩネット銀行の方の借り換えメリットは大きく減ってしまいますね。
もちろんこれは一時期の金利を取り上げた例であり、住信ＳＢＩネット銀行が手数料のデメリットをはるかに上回る低金利を提供した場合には、住信ＳＢＩネット銀行の方が借り換えメリットが出てくる場合もあります。あくまでこれは「一例である」ということは誤解のないようにしてください。
またこのように計算すると住信ＳＢＩネット銀行の商品性が悪いように感じてしまうかもしれませんが、そんなことはありません。他の銀行の「保証料」も似たような性質のもので、一般的にはそういう「隠れ初期負担」があるのが普通です。
とはいえ新生銀行のように初期負担があまりかからない住宅ローンもあるわけで、シミュレーションをするときには
・保証料や手数料を借り入れ元本に加えて計算してみる
ということを忘れないようにしましょう！
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- ■コラム「自営業者・個人事業主の借り換えの注意点」
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- ■講座９「保証料の内枠方式と外枠方式、借り換えに有利なのは？」
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