このコラムでは、住宅ローン借り換えの落とし穴をご案内します。
住宅ローンの借り換えは思っていたよりもトクになったり、その逆で思っていたよりも損になることがあります。それはやはり、事前に充分な知識がないからですね。
後から「しまった！」ということのないよう、住宅ローン借り換えの落とし穴をご案内していきたいと思います。
１回目は「借り換えでメリットの出る条件」です。
住宅ローンの借り換えの目安としては、「１０年、１，０００万円、１％」といわれています。これは
・住宅ローンの残りの期間が１０年以上あり
・住宅ローンの残りの金額が１，０００万円以上あり
・現在の住宅ローンの金利差が１％以上ある
場合は、借り換えのメリットがある、つまり住宅ローンの総支払い利息が減ることを意味しています。
０．１％でも金利が下がるのであれば借り換えメリットがありそうですが、なぜこんな条件が出てくるのでしょうか？
計算してみると、残り期間１０年、住宅ローン残高１，０００万円、金利１％の場合の支払い利息は約５２万円となります。つまり上記条件で、金利が１％下がればこの約５２万円の利息が減るということですね。
「別に５２万円と言わず、３０万円でも減ればうれしいのですけれど・・・」というのが普通の感覚なのではないでしょうか？
なぜ５２万円くらい利息が減らないと「メリットがない」と言われてしまうかと言うと・・・借り換えには費用がかかるからですね。主な費用は以下の通りです。
・保証料 ：借り入れ金額の２％程度
・保証事務手数料：３万円程度
・司法書士手数料：５万円程度
・抵当権設定費用：借り入れ金額の０．４％
・印紙代 ：２万円程度
ちょっと簡略化していますが、概ねこんな感じとなります。
で、借り換え金額が１，０００万円とすると
・保証料 ：２０万円
・保証事務手数料： ３万円
・司法書士手数料： ５万円
・抵当権設定費用： ４万円
・印紙代 ： ２万円
ということで、合計は３４万円になりますね。したがって、支払い利息の削減額が３４万円を超えないと費用倒れになり、「借り換えメリットがない」ということになります。さきほどの利息削減額の５２万円からすれば、３４万円というのはそれより少ない金額ではありますが、とはいえ借り換えメリットは大幅に減りますし、何日もかけて借り換え手続きをすることを考えれば、気が進まなくなって当然ですね。借り換えがもっと簡便にできるのであればいいのですけれどね。
したがって「１０年、１，０００万円、１％」が借り換えの「損益分岐点」であるというのは、大きな間違いはないと思います。
ですが。
ここで１つ落とし穴があります。借り換えの際に最もかかる費用は保証料ですが、この保証料は、実は元の銀行から残りの期間分は返してくれるのですね。さすがに新しい保証料２０万円全額をまかなうことはできないと思いますが、仮に１０万円でも返してもらえれば、費用は３４万円から１０万円を引いて２４万円に減ります。
したがって借り換えコストは
・借り換え費用−元の銀行から返してもらえる保証料
と覚えておきましょう。
さらに！
最近では保証料を取らない銀行も増えてきましたね。新生銀行などの例で言うと借り換え費用はこういうことになります。
・保証料 ： ０万円
・保証事務手数料： ０万円
・事務手数料 ： ５万円
・司法書士手数料： ５万円
・抵当権設定費用： ４万円
・印紙代 ： ２万円
この場合、借り換え費用は１６万円ですみますね。さらにさきほどの例のように元の銀行から保証料を１０万円も返してもらえれば借り換えコストは６万円で済みますね！
借り換えメリットを計算すると
・借り換えメリット：利息削減額５２万円−借り換えコスト６万円＝４６万円
となり借り換えメリットは大幅に増えます。
借り換えのメリットを計算するコツとしては、表面的な借り換え費用だけでなく
１．元の銀行から返してもらえる保証料
２．借り換え先の銀行の保証料の有無
も含めた、実質的なコストを計算してみてください。銀行によってはシミュレーションをＨＰ上で提供している場合もありますし、店頭に行けば、担当者の方が試算してくれます。
意外に借り換えメリットがありそう！ということも多いと思います。
いくらくらい借り換えメリットがあるのであれば、面倒な借り換え手続きをしようと思うかは人によって異なると思いますが、筆者なら３０万円以上減るのであればやろうと思いますかね。０．５％でも金利が下がれば、毎月５千円くらいは住宅ローンの返済額が軽減されます。
その分、お小遣いが増えるかどうかはわかりませんが（笑）、ぜひ無駄なコストは家計から減らしたいものですね。
まずは目ぼしい銀行に、借り換えメリットを試算してもらいましょう！
＞＞＞トップページはこちら
最新ニュース一覧
- ・2021/02/16
- 長期金利が上昇している理由と住宅ローン借り換え金利の見通し
- ・2021/02/03
- 借り換えで浮いたお金は何に使っている？2020年調査
- ・2021/01/29
- 速報！2021年2月の住宅ローン借り換え金利動向
- ・2021/01/19
- 借り換えで毎月の返済額はどれだけ減る？2020年調査
- ・2021/01/05
- 住宅ローン、借り換え後の返済期間は何年？2020年調査
- ・2020/12/22
- 2021年の住宅ローン借り換え金利見通しは？
- ・2020/12/08
- 融資額別の借り換え金利タイプ、何が選ばれている？2020年調査
- ・2020/11/30
- 速報！2020年12月の住宅ローン借り換え金利動向
- ・2020/11/24
- 住宅ローン、新規借り入れから何年後に借り換えている？2020年調査
- ・2020/11/11
- 借り換えで金利はどれだけ下がる？選ばれている金利タイプは？2020年調査
目次
- トップページ
- 借り換え住宅ローン金利と口コミ
- 住宅ローン借り換えコラム
-
- ■コラム「借り換え審査に落ちた！隠れ借金が原因かも」
- ■コラム「自営業者・個人事業主の借り換えの注意点」
- ■コラム「転職後半年でも、年収１００万円でも借り換えできる銀行は？」
- ■コラム「借り換え前に収入が減ってしまったら？」
- ■コラム「今借りている銀行にはいつ借り換えの話をするべき？」
- ■コラム「借り換えの申込は複数の銀行に！」
- ■コラム「借り換えは返済期間を見直すチャンス！長くすることも可能」
- ■コラム「金利動向を加味した借り換え金利タイプの選び方」
- ■コラム「変動金利の店頭表示金利は一切下がっていないという「罠」に注意！」
- ■コラム「借り換え後の金利上昇リスク、何％と想定すればよい？」
- ■コラム「借り換え住宅ローン選びで大切なのは本当に金利？」
- ■コラム「借り換えで浮いたお金を無駄にしないために」
- ■コラム「借り換え手続きは本当に面倒？」
- ■コラム「借り換えに必要な書類を集める時間がないという場合は？」
- ■コラム「借り換えの第一歩は契約書と返済予定表を見つけることから」
- ■コラム「固定期間選択型は当初固定期間終了後の金利もチェック！」
- ■コラム「条件変更と借り換え、どっちがお得？」
- ■コラム「借り換えで変動金利を選んで本当に金利は上昇するの？」
- ■コラム「借り換え時にいくら内入れをする？いくら貯金を残す？」
- ■コラム「住宅ローン返済中は貯金できない？老後に備えるためにも借り換えを！」
- ■コラム「コスト削減だけではない？借り換えをすべきかもしれないもう１つの理由」
- ■コラム「銀行の借り換え競争はいつまで続く？」
- ■コラム「借り換えで変動金利を選んで金利上昇リスクに対応できる？」
- ■コラム「とは言いつつ住宅ローンの借り換え金利がこれ以上下がらない理由」
- ■コラム「借り換えの時、金利上昇リスクを過度に恐れなくて良い４つの理由」
- ■コラム「借り換えの時、金利タイプは何を選べばよい？」
- ■コラム「借り換えの手続きは今でも面倒だと思っていませんか？」
- ■コラム「もうすでに十分金利が低いから借り換えしなくていいと思っていませんか？」
- ＞＞＞全ての住宅ローン借り換えコラムはこちら
- 住宅ローン借り換えのつぼ
- 住宅ローン借り換え講座２０１８年改訂版
- 住宅ローン借り換え講座
-
- ■講座１「今は住宅ローン借り換えの絶好のチャンス？」
- ■講座２「金利が１％以上下がらないと借り換えメリットはないの？」
- ■講座３「気になる住宅ローン金利はどう決まる？」
- ■講座４「借り換え時の金利タイプ、どれが良い？」
- ■講座５「住宅ローン減税・控除は借り換えても継続できる？」
- ■講座６「最も借り換えすべき住宅ローンは・・・住宅金融公庫の住宅ローン！？」
- ■講座７「住宅ローン変動金利タイプへの借り換え、注意点は？」
- ■講座８「借り換えで、変動金利の低金利も固定金利の安心も捨てがたい場合は？」
- ■講座９「保証料の内枠方式と外枠方式、借り換えに有利なのは？」
- ■講座１０「どうしても借り換えができない場合とその対策は？」
- 住宅ローン借り換えの基本
- 住宅ローン借り換え関連ニュース