このコラムでは、住宅ローン借り換えの落とし穴をご案内します。
住宅ローンの借り換えは思っていたよりもトクになったり、その逆で思っていたよりも損になることがあります。それはやはり、事前に充分な知識がないからですね。
後から「しまった！」ということのないよう、住宅ローン借り換えの落とし穴をご案内していきたいと思います。
１回目は「借り換えでメリットの出る条件」です。
住宅ローンの借り換えの目安としては、「１０年、１，０００万円、１％」といわれています。これは
・住宅ローンの残りの期間が１０年以上あり
・住宅ローンの残りの金額が１，０００万円以上あり
・現在の住宅ローンの金利差が１％以上ある
場合は、借り換えのメリットがある、つまり住宅ローンの総支払い利息が減ることを意味しています。
０．１％でも金利が下がるのであれば借り換えメリットがありそうですが、なぜこんな条件が出てくるのでしょうか？
計算してみると、残り期間１０年、住宅ローン残高１，０００万円、金利１％の場合の支払い利息は約５２万円となります。つまり上記条件で、金利が１％下がればこの約５２万円の利息が減るということですね。
「別に５２万円と言わず、３０万円でも減ればうれしいのですけれど・・・」というのが普通の感覚なのではないでしょうか？
なぜ５２万円くらい利息が減らないと「メリットがない」と言われてしまうかと言うと・・・借り換えには費用がかかるからですね。主な費用は以下の通りです。
・保証料 ：借り入れ金額の２％程度
・保証事務手数料：３万円程度
・司法書士手数料：５万円程度
・抵当権設定費用：借り入れ金額の０．４％
・印紙代 ：２万円程度
ちょっと簡略化していますが、概ねこんな感じとなります。
で、借り換え金額が１，０００万円とすると
・保証料 ：２０万円
・保証事務手数料： ３万円
・司法書士手数料： ５万円
・抵当権設定費用： ４万円
・印紙代 ： ２万円
ということで、合計は３４万円になりますね。したがって、支払い利息の削減額が３４万円を超えないと費用倒れになり、「借り換えメリットがない」ということになります。さきほどの利息削減額の５２万円からすれば、３４万円というのはそれより少ない金額ではありますが、とはいえ借り換えメリットは大幅に減りますし、何日もかけて借り換え手続きをすることを考えれば、気が進まなくなって当然ですね。借り換えがもっと簡便にできるのであればいいのですけれどね。
したがって「１０年、１，０００万円、１％」が借り換えの「損益分岐点」であるというのは、大きな間違いはないと思います。
ですが。
ここで１つ落とし穴があります。借り換えの際に最もかかる費用は保証料ですが、この保証料は、実は元の銀行から残りの期間分は返してくれるのですね。さすがに新しい保証料２０万円全額をまかなうことはできないと思いますが、仮に１０万円でも返してもらえれば、費用は３４万円から１０万円を引いて２４万円に減ります。
したがって借り換えコストは
・借り換え費用−元の銀行から返してもらえる保証料
と覚えておきましょう。
さらに！
最近では保証料を取らない銀行も増えてきましたね。新生銀行などの例で言うと借り換え費用はこういうことになります。
・保証料 ： ０万円
・保証事務手数料： ０万円
・事務手数料 ： ５万円
・司法書士手数料： ５万円
・抵当権設定費用： ４万円
・印紙代 ： ２万円
この場合、借り換え費用は１６万円ですみますね。さらにさきほどの例のように元の銀行から保証料を１０万円も返してもらえれば借り換えコストは６万円で済みますね！
借り換えメリットを計算すると
・借り換えメリット：利息削減額５２万円−借り換えコスト６万円＝４６万円
となり借り換えメリットは大幅に増えます。
借り換えのメリットを計算するコツとしては、表面的な借り換え費用だけでなく
１．元の銀行から返してもらえる保証料
２．借り換え先の銀行の保証料の有無
も含めた、実質的なコストを計算してみてください。銀行によってはシミュレーションをＨＰ上で提供している場合もありますし、店頭に行けば、担当者の方が試算してくれます。
意外に借り換えメリットがありそう！ということも多いと思います。
いくらくらい借り換えメリットがあるのであれば、面倒な借り換え手続きをしようと思うかは人によって異なると思いますが、筆者なら３０万円以上減るのであればやろうと思いますかね。０．５％でも金利が下がれば、毎月５千円くらいは住宅ローンの返済額が軽減されます。
その分、お小遣いが増えるかどうかはわかりませんが（笑）、ぜひ無駄なコストは家計から減らしたいものですね。
まずは目ぼしい銀行に、借り換えメリットを試算してもらいましょう！
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