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住宅ローン借り換えコラム:2019/7/17
「借り換えは返済期間を見直すチャンス!長くすることも可能」

住宅ローンを借りてから何年も経過している場合、現在の経済状況が借入当初の想定と比べて大きく異なっている方は少なくないと思います。

思いのほか早く昇進したり、転職に成功したり、配偶者も働くことによって世帯年収が想定より多いという方は幸運ですね。

一方現実は甘くはないわけで、給料が下がったり、転職に失敗したり、配偶者が何等かの事情により仕事を続けられなくなる、といったケースでは家計が想定より厳しいということになります。

そうでなくても借入時は余裕をもって返済計画を立てていることから「返済ペースが今の家計の状況にピッタリ」ということはなかなかないのではないでしょうか?

「まだまだ余裕があるな」だったり、「かなりキツイな」など、住宅ローン負担に対する感じ方は軽重の差が大きそうです。

借り換えはそうした返済負担を現在の家計に合わせて再調整するチャンスと言えます。

通常、借り換えは「今の住宅ローンの返済期間」をそのままスライドさせることが一般的ですね。残りの返済期間が20年なら、新しい住宅ローンの返済期間も20年にするということです。

しかし上記の通り、世帯収入が堅調で住宅ローン負担が「思ったより軽い」のであれば、ダラダラと20年も返済を続けるのは馬鹿馬鹿しいですね。返済期間が長ければ長いほど利息がかさんでいくことになります。いくら低金利とは言え、無駄な支払い利息を払う必要はありません。

その場合に検討可能なのが「返済期間の短縮」ですね。返済期間を20年から10年に短縮すれば支払う利息は半分以下に減ります。「金利の引き下げ」よりはるかに大きいメリットがありそうです。

他方で「家計が厳しい」場合はどうすればいいのでしょうか?

その場合は「返済期間の延長」が検討可能です。例えば返済期間20年を30年に延長すれば、単純計算で毎月の返済負担が3分の2になります。仮に毎月9万円の住宅ローン返済が毎月6万円に下がれば、ほっと一息つける家庭は多いのではないでしょうか?

また、そのように一旦は期間延長によって返済額は減らしておきつつ、余裕が出てきたら積極的に繰り上げ返済を進めることで返済を再び早めていくこともできるわけで、返済の柔軟性も確保できます。

ただし注意点もあるわけで、期間が延びれば「期間短縮」とは逆に支払わないといけない利息がどんどん増えていくことになります。20年を30年に延長すれば支払わないといけない利息の総額も1.5倍になるわけですね。

その点では期間延長するかどうかは慎重にご判断いただければと思います。

銀行からすれば期間延長を認めることは元の住宅ローンよりリスクが拡大することを意味しますので、審査もより厳しくなりますしね。

加えて、借り換えの際に期間延長が可能なのは新生銀行住信SBIネット銀行など一部の銀行に限られています。期間延長しようと思うと銀行の選択肢が絞られてしまう点にもご注意ください。

参考になれば幸いです。

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