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住宅ローン借り換えコラム:2019/3/13
「固定期間選択型は当初固定期間終了後の金利もチェック!」

住宅ローンの借り換え時の金利タイプについて「変動型」と並び人気があるのが「固定期間選択型」です。

割安な金利となっていることに加え、借り換えであればそこまで長い期間金利を固定する必要もないため、「金利と安全性のバランス」で人気になるのは当然ですね。

ではこの「固定期間選択型」を選んだとして何か問題点や盲点はあるのでしょうか?

「変動型」や「全期間固定型」にない最大の盲点と言えば「当初固定期間終了後の金利」ということになるでしょうね。

例えば2019年7月現在の三菱UFJ銀行の住宅ローン金利はこうなっています。

・変動金利:0.525%(完済まで店頭表示金利−1.95%)

・固定3年:0.39%(4年目以降完済まで店頭表示金利−1.85%)

・固定10年:0.69%(11年目以降完済まで店頭表示金利−1.60%)

これだけ見ると固定3年が一番有利なわけですが、ただ4年目以降の金利引き下げ幅は−1.85%ということで変動金利の−1.95%と比較すれば少し劣ります。

具体的に2,000万円×20年のケースで、店頭表示金利がずっと変わらないとすると20年間の総返済額はこうなります。

・変動金利:2,107万円

・固定3年:2,111万円

・固定10年:2,150万円

見た目の金利に関わらず変動金利の総返済額が一番少ないということですね。

ちなみに4年後に金利が2%上昇しているとすると総返済額はこうなります。

・変動金利:2,388万円

・固定3年:2,392万円

・固定10年:2,239万円

こうやって見ると固定3年を積極的に選ぶ理由はなさそうです。

一方、固定10年は当初10年間の金利が固定されていることもあり、金利上昇リスクは限定的となっています。

バブル崩壊以降、低成長が続く日本で金利がいきなり2%上昇する可能性は低いですが、仮にそうなったとしても20年という返済期間を考えれば何とか吸収できそうな金額と言えそうですね。

いずれにしても金利上昇リスクをある程度抑えることが期待できる「固定期間選択型」ですが、比較検討される際は「当初金利」だけでなく、「固定期間終了後の金利」を実際に計算してみてどちらが有利なのかじっくり比べてもらえればと思います。

参考になれば幸いです。

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