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住宅ローン借り換えコラム:2018/09/11
「もうすでに十分金利が低いから借り換えしなくていいと思っていませんか?」

住宅ローンの借り換えを阻む障害はいくつもあります。単に「面倒」というものもあれば、「どうやって借り換えをすればいいか分からない」「誰に相談するか分からない」といった戸惑いもあるかもしれません。

それに加えてもしかすると「もうすでに十分借入金利が低いはずだから借り換えしなくてもいい」という思い込みもありそうですね。

確かに金利の低下局面は20年以上続いていますし、金利が大きく下がるたびに「歴史的な低金利」と喧伝されてきましたので、「すでに十分低い」と考える方がおられるのも当然です。

しかし残念ながらそれは「思い込み」だということです。過去の長期金利の推移をチェックするとこうなります。



長期金利が1%を割り込んだのが2012年ごろ、0.5%を割り込んだのが2015年ごろですね。現状の0.1%程度の長期金利の水準からすると、ざっくりこのように言えます。

・2012年以前に借り入れた住宅ローンは借換えによって1%近く金利が低下する可能性がある。

・2015年以前に借り入れた住宅ローンは借換えによって0.5%近く金利が低下する可能性がある。

では具体的に借入金利が1%下がった場合、そして0.5%下がった場合の借り換えメリットはどうなるのでしょうか?

というわけで残高2,000万円×残存期間20年×金利1.5%の住宅ローンが借り換えによって0.5%になる場合と、1.0%になる場合を計算してみたいと思います。

<借り換えによって金利が1.5%→0.5%に下がる場合>

・利息削減額 : −214万円

・諸費用 : 60万円

・トータル借り換えメリット : −154万円


<借り換えによって金利が1.5%→1.0%に下がる場合>

・利息削減額 : −109万円

・諸費用 : 60万円

・トータル借り換えメリット : −49万円

前者は何とメリットが154万円もあります!また後者でもメリットが49万円あるわけですから、やった方がいいのは自明です。「49万円あげますよ」と言われたら誰でも喜んで受け取ると思いますが、それなら借り換えもすべきですね。全くもって合法的に経済的なメリットが得られるわけですから。

そうしたわけで、「2015年」までに住宅ローンを借りた方は借り換えをした方が良さそうです。

また「2016年以降」に借りた方であっても、例えばフラット35のような固定金利タイプから変動金利タイプに切り替える場合では、やはり借入金利を0.5%以上下げることができそうです。足元のフラット35の金利は1.3%台であるのに対して変動金利タイプは0.5%前後になっていますから、少なくとも0.8%近く金利が下がるということですね。

結局はほとんどの住宅ローン顧客の方が借り換えメリットを得ることができそうです。以下銀行サイトで借換えシミュレーションが提供されていますので利用してみてください。

>>>新生銀行/借り換えシミュレーション

>>>じぶん銀行/借り換えシミュレーション

>>>住信SBIネット銀行/借り換えシミュレーション

>>>イオン銀行/借り換えシミュレーション

>>>りそな銀行/借り換えシミュレーション

参考になれば幸いです。

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