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住宅ローン借り換えでどれだけ金利が減る?

今回のシリーズで何度もご案内してきたように、住宅ローンの借り換えには諸費用がかかりますので、借り換えによる金利削減メリットがそうした費用以上にならないと意味がありません。

一般的な住宅ローンの借り換え費用は概ねこのようになります。

>>>「住宅ローンの借り換えにかかる費用はいくら?」

・住宅ローン元本1,000万円の場合 :  37万円
・住宅ローン元本2,000万円の場合 :  58万円
・住宅ローン元本3,000万円の場合 :  79万円
・住宅ローン元本4,000万円の場合 : 100万円
・住宅ローン元本5,000万円の場合 : 121万円

何十万どころか、100万円を超えるケースも想定され、借り換えによって少しくらい金利が下がったとしても、全然間に合わない=赤字になってしまうこともありえる、ということですね。

したがって借り換えにあたっては、その費用とメリットの両方をそれなりに精緻に計算しておく必要があります。

ただし、こちらの調査結果からも分かるとおり、借り換えをされる方は結構、早いタイミングで実施されています。

>>>「借りてから何年くらいで借り換えするの?」

ほとんどの方が、新規に借り入れてから10年以内で借り換えているわけですが、だとすれば残っている住宅ローン残高も、残っている返済期間もたっぷりあり、ちょっと金利を削減するだけでトータルの借り換えメリットが、上記借り換え費用をカバーできる可能性は十分あります。

以前は「金利削減幅が1%ないとトータルでプラスにならない」と言われたものですが、前倒しの借り換えが主流となっている今は、0.5%や0.3%、金利が減るだけで借り換えとしては十分プラスになる、ということですね。

では実際のところ、借り換えをされている方は金利をどれくらい削減できているのでしょうか?

このシリーズで何度もご紹介してきた、住宅金融支援機構による借り換え利用者へのアンケート調査ですが、その中で「借り換えによる適用金利の変化」として、借り換えによってどれくらい金利が変化したのかを質問しています。その気になる回答結果はこうですね。

・2%超低くなった : 12.6%
・1.5%〜2.0%低くなった :  9.8%
・1.0%〜1.5%低くなった : 20.9%
・0.5%〜1.0%低くなった : 23.7%
・0.3%〜0.5%低くなった : 13.5%
・0.1%〜0.3%低くなった :  9.3%
・0.0%〜0.1%低くなった :  5.0%
・全くかわらない : 2.8%
・高くなった : 2.5%

おそらく実質的には赤字になるであろう、金利が借り換え前と比較して「全くかわらない」や「高くなった」というケースがあるのは驚きですが、それはさておき中心価格帯は「−0.3%〜−1.5%」のレンジですね。ここに約6割のユーザーがいることになります。

ただ−0.3%と−1.5%ではあまりに差がありすぎますので、切り口を変えて、金利削減幅が1%にいくかどうかで区分するとこうなります。

・1.0%超低くなった  : 43.3%
・1.0%以下低くなった : 51.5%
・その他 : 5.3%

つまり今や住宅ローン借り換えユーザーの中での多数派というのは、金利削減幅が「1.0%以下」ということですね。

上記の通り、以前は「金利削減幅が1%ないとトータルでプラスにならない」と言われたものですが、現在では金利削減幅が1.0%以下でも十分黒字になる可能性があることが示唆されていますね。

それはやはり、借り換えの前倒しが進んでいますので、借り換え時に残高も返済期間も十分残っており、ちょっと金利が下がるだけで、支払い利息の削減効果は大きくなってきた、ということなのでしょう。

いずれにしても、まずはご自分の現在の借り入れ条件で、どれくらい金利が削減されればトータルとしてプラスとなるかチェックされることをおすすめいたします。

参考になさってください。

なお最近では多くの銀行で借り換えシミュレーションを無料で提供してくれておりますので、そうしたものを利用して、実際の借り換えメリットはいくらくらいで、金利差がいくらあればメリットが出てくるのかまずは試算してみてはいかがでしょうか?

>>>新生銀行の借り換えシミュレーションはこちらから

>>>住信SBIネット銀行の借り換えシミュレーションはこちらから


<住宅ローン借り換え講座2018年改訂版>


 ■「住宅ローンを借り換えすべき条件とは?」
 ■「住宅ローンの借り換えにかかる費用はいくら?」
 ■「住宅ローン借り換えしようと思うその前に」
 ■「住宅ローン借り換え後の金利タイプは何を選ぶ?」
 ■「住宅ローン借り換え時の審査の注意点」
 ■「借り換えしがちな金利タイプとは?」
 ■「借りてから何年くらいで借り換えするの?」
 ■「みんなの住宅ローンを借り換える理由は?」
 ■「住宅ローン借り換えでどれだけ金利が減る?」
 ■「住宅ローン借り換えで人気の銀行、不人気の銀行は?」

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住宅ローンの借り換えを検討されている方はご活用いただければ幸いです。

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