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住宅ローン借り換え関連ニュース:2017/6/27
「住宅ローンの借り換えと繰り上げ返済、どっちが得?」


そろそろ夏のボーナスが支給されるタイミングですね。ボーナスの使い道に関するアンケートを見てみると1位は大体「貯金」、2位は大体「旅行」、そして3位と4位は大体「教育費」と「ローン返済」というパターンが多い気がしますがいかがでしょうか?

今、この記事を読まれている方もすでに住宅ローンをお持ちでしょうから、ボーナスの使い道として「ローン返済」は当然お考えかと思います。

ただ一方で、ボーナスのようにまとまった資金があるタイミングこそ、借り換えのチャンスですね。というのも借り換えには20万円〜60万円といった諸費用がかかるからです。

ではローン返済=繰り上げ返済と借り換え、どちらが得なのでしょうか?

もちろんケースバイケースではあるのですが、実際に計算してどちらが得か考えてみましょう。まずベースとなる住宅ローンは2,000万円×20年とします。そして借換え後の住宅ローンは0.5%とします(変動金利)。

また借り換えにかかる諸費用を60万円とし、これを繰り上げ返済した場合のメリットと比較することにします。

・ケース1:元の住宅ローンの金利が2.0%の場合

繰り上げ返済メリット : 約29万円/返済期間約8ヶ月短縮

借り換えメリット : 支払い利息削減額約326万円−借り換え費用60万円=約266万円

60万円繰り上げ返済すると、約29万円のメリットということで金利50%並みの破壊力ですが、ただこれだけ金利を引き下げられるとするならやはり「借り換え」の方が圧倒的に有利ですね。固定金利の方はぜひ借り換えを検討してみてください。

・ケース2:元の住宅ローンの金利が1.0%の場合

繰り上げ返済メリット : 約13万円/返済期間約7ヶ月短縮

借り換えメリット : 支払い利息削減額約105万円−借り換え費用60万円=約45万円

この場合、繰り上げ返済すると約13万円のメリットということですが、どちらかと言うと返済期間が7ヶ月短縮されることの方が魅力的に響きます。ただこの場合でも「借り換え」の方が有利だということです。

・ケース3:元の住宅ローンの金利が0.8%の場合

繰り上げ返済メリット : 約10万円/返済期間約7ヶ月短縮

借り換えメリット : 支払い利息削減額約63万円−借り換え費用60万円=約3万円

この場合、繰り上げ返済メリットが約10万円なのに対して借り換えメリットは約3万円ということですから、繰り上げ返済の方が有利ということですね。繰り上げ返済の場合、返済期間も7ヶ月短縮されるわけですからなおさらです。

このように見ていくと、借り換えがメリットを出すためには概ね「0.3%程度の金利削減」が必要ということですね。

ただ一般的には「借り換えでメリットを出すためには「1%程度の金利削減が必要」と言われておりますので、実際に計算してみると金利差がそれより少ない場合でもメリットが出てくるということですね。

また、借り換えメリットを大きく制約するものが「借り換えにかかる諸費用」だということも分かります。この60万円の内訳はおおむね

・銀行の手数料、保証料:40万円

・税金、登記費用:20万円

となっておりますので、仮に「銀行の手数料や保証料が40万円より少なければ、もっと金利差が少なくても借り換えメリットが出てくる」ということですね。

例えば当サイトでご案内している銀行の中では、新生銀行は保証料がなく、事務手数料も10万円程度かと思いますので、借り換えメリットが確保できるかもしれません。気になった方はチェックしてみてください。

>>>新生銀行の住宅ローン

また、上記借り換えシミュレーションは人気の住信SBIネット銀行のものを利用しましたので、実際に計算したい方はこちらからどうぞ。もちろん金利も低いのでお勧めです。

>>>住信SBIネット銀行の住宅ローンシミュレーション

参考にしてみてください。

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