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住宅ローン借り換え関連ニュース:2016/10/18
「住宅ローン借換の利回りが47%!というのは無いとしても実際はいくら?」


さて住宅ローンの借り換えに関して積極的な情報発信を行っているのが、当サイトでも以前取り上げたことがある、借り換えアドバイザーのMFS社です。

借り換えについては幅広い方がメリットを受けられるにも関わらず、実際に借り換えを行った人はわずかということでこうした情報発信は賞賛されてよいと思いますが、今回の内容は「借り換えの利回り」を他の金融商品と比較した、ということですね。

その結果はこのようになっています。



もちろんMFS社が発表しているものなので「借り換えが一番」という結果になるのは当然ですが、まずそもそもの疑問は「借り換えの利回りとは何ぞや?」ということです。

利回りというのは「投下した元本に対するリターン」であって、借り換えには基本的には「投下する元本」がありません。元本はA銀行からB銀行へスライドするだけですから。

とするとその利回りを算出するには相応の「屁理屈」が必要になってきます。

加えて気になる点は、他の資産の利回りがこんなに高いんだっけ?という点ですね。「過去10年リターン(年率)」とのことですが、間にリーマンショックがあったことを考えるともう少し低くなりそうなものです。

一方、定期預金の金利を「過去10年平均」で見ればもっと高いはずですね。

そうしたわけですでに様々な疑問が沸いてきますが、あくまでこれは「住宅ローン借り換えへの注意喚起」が目的だとするならあまり目くじらを立てる必要はなさそうです。繰り返しになりますが、多くの人が借り換えに踏み出せばメリットを得られるわけですからね。

というわけでここからは筆者もカジュアルな気持ちで「借り換えの利回り」を考えてみたいと思います。まずざっと思いつくのは以下3パターンでしょうか。

1.借り換えの元本を「投資元本」とする考え方。

2.借り換え費用を「投資元本」とする考え方。

3.借り換え時の繰上返済額を「投資元本」とする考え方。

ではMFS社は何を元本にしているかと言うとこういうことのようです。

・借り換え諸費用のうちローンに組み込めずに手出しとなる金額(20万円を想定)を投資額と見立てて年次返済軽減額をリターンと定義

何だかよく分かりませんが、恐らく「パターン2」に準ずる考え方なのではないかと思われます。

ではパターン1〜3について、その「利回り」がどうなるのか当方も試算してみたいと思います。ざっくりこのようなケースを想定してみます。

・借り換え前 : 20年×2,000万円×1.5%
・借り換え後 : 20年×2,000万円×1.0%

借り換え手数料がしっかり(?)取られる住信SBIネット銀行を例に考えてみるとこうなります。

・借り換えメリット : 107万2,433円
・借り換え費用 : 63万4,000円
・借り換えトータルメリット : 43万8,433円

まずパターン1については元本が2,000万円に対して総合メリットが43万8,433円ですから「2.19%」ですが、年利に直すと1/20になる一方、元本の減少を勘案すれば2倍になりますのでおおよそ「0.2%」ということになるのではないかと思います。

次にパターン2については借り換え費用が63万4,000円 に対してメリットが43万8,433円なので「69.2%」ですが、年利に直すと単純計算では1/20となりますので、おおよそ「3.5%」ということになります。

最後にパターン3ですが、仮に100万円を繰上返済するとすればそのメリットは20万1,864円となります。その利回りは「20.2%」ですが、これを年利に直すと単純計算で「1.0%」ということですね。

となると「年利0.2%〜3.5%」ということで・・・どう転んでも47%にはなりませんね!筆者が何か計算ミスでもしているでしょうか?

詳細は分かりませんが、ただ繰り返しになりますが本来的には借り換えには「投資元本」はありませんので、こうした利回りを比較することに大きな意味があるわけではありません。

さらに投資と違って借り換えのメリットは「確実」です。

投資は勝ったり負けたりがあるわけで、いつでも上記のような素晴らしいリターンがあげられるわけではない一方で、住宅ローン借り換えについては金利通りのメリットが必ずもらえます。

そのように考えればそもそも同列で比較するべきものではない、ということですね。それを言ってしまっては元も子もないわけですが・・・。

というわけで、「47%」の信憑性は怪しいものの住宅ローン借り換えがお得であることに違いはなく、まだ借り換えをされていない方はぜひ前向きに検討してみてはいかがでしょうか。

参考にしてみてください。

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