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住宅ローン借り換え関連ニュース:2016/9/6
「金利上昇時でもすぐには住宅ローン金利は上昇しないってホント!?」


さて住宅ローンに関する情報をネットでチェックしていたところ、「金利上昇=即、住宅ローンの金利上昇のウソ」という、かなり語気荒いタイトルの記事を見つけました。

世の中の金利が上昇してもすぐに住宅ローン金利が上昇するわけではない、ということのようです。

確かに固定金利であれば金利固定期間が終了するまでは金利は変動しませんし、変動金利についても金利見直しのタイミングは通常6ヶ月に1回ですから、最長6ヶ月は金利が変わらないのは事実ですが、記事の趣旨はそういうことではないようです。

要するに現在の住宅ローン金利は「基準金利−金利優遇幅」という形で提供されており、昨今の住宅ローン金利引き下げも前者の「基準金利引き下げ」ではなく後者の「金利優遇幅拡大」という形で実現されているのですね。

どちらも住宅ローン金利が下がるわけですから同じことのように聞こえますが、実はこの二者ではその意味が大きく異なります。何かといえば後者の「金利優遇幅拡大」は既に住宅ローンを借りている顧客には適用されないのですね!

つまりこうした金利引き下げは「新規顧客の住宅ローン金利を引き下げるのは仕方ないけれど、既存の住宅ローン金利は引き下げたくない。」という銀行側の都合が色濃く反映されているわけです。

言い換えればすでに住宅ローンを借りている人が金利を引き下げようと思えば、借り換えをするしかありません。

そのあたりのことは以前にこちらのコラムで述べましたので興味がある方はご一読ください。

>>>固定金利も変動金利も住宅ローンを借り換えないといけない理由

さて話を元に戻して、現状の住宅ローン金利引き下げが上記の通り「金利優遇幅の拡大」で提供されている以上、今後、金利が上昇する場合も「まずは金利優遇幅が縮小」し、「そのあとで基準金利が上昇」するので、基準金利が上昇するまでは、既に借りている住宅ローン金利が上昇することはない、というのが記事の主張のようです。

イメージとしては、こういう感じでしょうか。

<現在> 住宅ローン金利=基準金利2.475%−金利優遇幅1.8%=0.675%

<1%金利上昇時> 住宅ローン金利=基準金利2.475%−金利優遇幅0.8%=1.675%

<2%金利上昇時> 住宅ローン金利=基準金利2.675%−金利優遇幅0%=2.675%

現在の金利優遇幅が「−1.8%」とするなら、世の中の金利が1.8%超上昇するまでは基準金利は2.475%のままであり、だとすればすでに借りている住宅ローン金利もまた変わらない、と言いたいようです。

これは正しいでしょうか?

もちろん住宅ローンの金利水準を決定するのは銀行ですので「銀行次第」というのが正確な回答となりますが、ただ今のような「新規顧客の住宅ローン金利を引き下げるのは仕方ないけれど、既存の住宅ローン金利は引き下げたくない。」というスタンスが維持されるのであれば、金利上昇時には「新規顧客の住宅ローン金利はあまり引き上げたくないけれど、既存の住宅ローン金利は引き上げたい。」となるのは間違いありません。

イメージとしてはこういうことですね。

<現在> 住宅ローン金利=基準金利2.475%−金利優遇幅1.8%=0.675%

<1%金利上昇時> 住宅ローン金利=基準金利3.475%−金利優遇幅1.8%=1.675%

<2%金利上昇時> 住宅ローン金利=基準金利4.675%−金利優遇幅1.8%=2.675%

つまり金利上昇時には「基準金利」が真っ先に引き上げられ、既存の住宅ローン顧客の家計を直撃する、ということです。

銀行の立場からすれば、すでに新規の住宅ローンは赤字か採算ギリギリの水準であるようですので、「すぐには逃げていかない既存の顧客から利益を確保するしかない」というのが実情ということかもしれませんし、激しい住宅ローン競争を鑑みれば決して暴利というわけではないと思いますが、それでも既に住宅ローンを借りている顧客を馬鹿にした話だと言えそうです。

ただそうした状況について、住宅ローン顧客側に非がないかと言われると・・・全く「無実」ということではないのでしょうね。

なぜそのような状態になったかと言えばやはり、「金利を引き上げても、多くの人が借り換えず住宅ローンを借り続けてくれた」ということが要因になったものと思います。

もし金利を引き上げると既存の住宅ローン顧客がどんどん借り換えをして出て行ってしまう、ということであればさすがに銀行側も配慮するものと思いますが、実際にはそうしないところを見ると、やはり現実には「既存顧客の動きは鈍い」と言うことなのでしょうね。

そうした状態について問題意識を感じられる方は、やはりまずは自分から借り換えを進めていく、ということでしょう。そうすれば自分自身も返済が楽になるほか、銀行側の

・新規顧客の住宅ローン金利を引き下げるのは仕方ないけれど、既存の住宅ローン金利は引き下げたくない。

・新規顧客の住宅ローン金利はあまり引き上げたくないけれど、既存の住宅ローン金利は引き上げたい。

と言った自分勝手な考え方も改まってくるのではないかと思います。

参考にしてみてください。

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