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住宅ローン借り換え関連ニュース:2016/7/26
「住宅ローンをいつ、何%で借りた人が借り換えで得をする?簡単把握!」


住宅ローンの借り換えが意外と難しいのは、審査があったり、そのために書類集めしないといけなかったり、と言った手間暇も挙げられますが、もう1つ根本的な問題として、「借り換えメリットを正確に把握するためには諸費用も考慮しないといけない」という点もあるかもしれません。

たとえば年2%×20年×2,000万円の住宅ローンを借りている人が新しい住宅ローンでは金利が年1%に下がるのであれば、何となく−1%×2,000万円×20年=−400万円くらい浮きそうなのは直感的にわかります。

とすると早速借り換えを!となるわけですが、しかしこれだけでは借り換えメリットの計算としては2つの点で不十分です。

1つ目は冒頭ご案内したように、借り換えには諸費用がかかりますので、利息削減効果=メリットがそれを上回らないと全く意味がありません。こちらは新しい銀行で保証料がかかるかどうかによっても変わってきますが、ざっくり「50万円前後」と想定しておけばよさそうです。

2つ目は上記の例では利息削減効果を「−400万円」としましたが、勘のいい方はお気づきの通りこれは大いなる計算間違いでして、実際には残高が徐々に減る中で利息削減効果も減っていきます。これまた大まかに計算するとすればざっくり「半分」ということでいいのではないかと思います。上記の例で言えば「−400万円÷2=−200万円」ということですね。

ここまで来て、利息削減効果が大体−200万円くらいであり、諸費用が50万円くらいなので、差し引き借り換えメリットは「−150万円」くらいであろう、というのが見えてきます。もちろんこれでもかなり荒っぽい計算ではあるのですが・・・。

こうした計算が面倒な方は各銀行の借り換えシミュレーションを利用するという手もあるわけですが、ただ全くの借り換え初心者だとすると、そうしたシミュレーション自体、さっぱり使いこなせない可能性もあります。

そうした方に役立つかもしれないのが、このサイトですでに何度か取り上げているMFS社の利用者調査です。サンプルは約1万2千人ということですので必要十分ですね。

まず借り換えメリットが100万円以上の人とそうでない人の比率はこのようになっています。

・借り換えメリット100万円以上 : 60%
・借り換えメリット100万円未満 : 40%

サンプル数が1万以上あって結果が60%・40%という切りの良い数字になっているというのはかなり違和感がありますが、それはともかくとしてメリットが100万円以上という人は意外に少ないですね。その点ではやはり借り換えを検討する前にしっかり借り換えメリットを把握しておくことが大切だと言えそうです。

ただし借り換えの諸費用が「50万円前後」だとすると、借り換えメリットが100万円未満でも十分な効果があるわけですが。

ではこの借り換えメリットの大小を決めている要因は何かと言えば

・残高
・金利(差)
・残りの期間

の3つですね。つまりは残高が多ければ多いほど、金利差が大きければ大きいほど、そして残りの期間が長ければ長いほど借り換えで「勝つ」可能性が高まります。ではMFS利用顧客の「金利」と「残高」の分布はどうなっているかと言えばこのようになっているそうです。



当然ですが、古い借り入れほど金利が高く借り換えメリットが大きくなる一方、残っている残高は新しい借り入れほど多いわけで、完全に反比例していることが分かります。

とすると借り換えに際して「古い住宅ローンの方が得」なのか、「 新しい住宅ローンの方が得」なのか、あるいは本当にきれいに反比例していて「古い住宅ローンも新しい住宅ローンもどちらもお得」といった美しい結論となるのか気になるところですが、こういうことのようです。



つまり、古い住宅ローンが得になるわけでも、新しい住宅ローンが得になるわけでもなく、「ほどほどに残高が多くてほどほどに金利が高い住宅ローン」が最も得になるということですね。ある意味、当たり前の結論かもしれませんが・・・。

具体的には上記の通り「2000年から2009年にかけて住宅ローンを借りた人の借り換えメリットが相対的に大きい」ということですね。それぞれ7割近い方が100万円以上の借り換えメリットを実現できそうであり、であれば約50万円前後の借り換え費用など十分カバーできます。

そうしたわけで、特に「2000年代に住宅ローンを借りた人」というのは積極的に借り換えをご検討いただければと思います。

もちろん、今どういった住宅ローンを借りていて、どういう状況になっていて、次にどういう住宅ローンに借り換えたいかによって、本当にメリットが出てくるかどうかは変わってきますが。

なお、この調査では借り入れ金利別の借り換えメリットの試算も行っていて、このようになっています。



現在の借り入れ金利が高ければ高いほどメリットが大きくなっていくのは当然ですが、顕著に借り入れメリットが拡大するのが「金利1%以上」ということですね。

そうしたわけで上記「2000年代に住宅ローンを借りた人」だけでなく「金利1%以上で借りている人」もぜひ借り換えをされた方がよさそうです。

そしてその2つの集団の重なりである「2000年代に1%以上の金利で住宅ローンを借りている人」はもう絶対借り換えをした方がよい、ということになりそうです!

参考にしてみてください。

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