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住宅ローン借り換え関連ニュース:2016/5/31
「0.16%の差でも借り換え?フラット35からフラット35への借換実態」


マイナス金利政策発表後、市場金利も住宅ローン金利も大きく低下しているわけですが、そうした中で盛況なのが住宅ローンの借り換えですね。報道によれば例年の3倍〜5倍の規模になっている、とのことであり、「空前の借り換えブーム」と言えるのかもしれません。

日本経済への貢献という点ではむしろ新規の借り入れが増えないことには意味がないのかもしれませんが、それでも住宅ローン顧客からすれば金利が下がる可能性が高まっているのは良いことですね。ぜひこのチャンスを積極的に生かしていただければと思います。

さてこのように歴史的に見てもこれまで考えられなかったような低金利が実現しているわけですが、そうした金利環境ではどういった金利タイプを選択するかで、その人の金利観がハッキリ現れそうです。

つまり、「今が金利の底であり、これからそう遠くない将来、金利は上昇する」と思えば固定金利を選ぶでしょうし、「低金利はまだまだ続く」「住宅ローン金利はまだ下がるかもしれない」と思えば変動金利を選ぶことになります。

今のところ金利が上昇する可能性は極めて低いですが、何が起こるか分からないのが経済であり金融です。「もしも」に備えてこのタイミングで金利を固定しよう、という考え方も悪くないと思います。

そもそも未来の金利のことは誰にも分りませんので、その点では「自分がよいと思った金利を選ぶのがよい」ということになるわけですが。

そうしたわけで、借り換え先に全期間固定金利の代名詞ともいえるフラット35を選ぶ方は少なくないと思いますがその借り換え実態を、SBIモーゲージ改めARUHI社が調査しています。まず調査対象ですがこのようになっています。

・2012年12月〜2016年2月にARUHIでフラット35を借り入れて、フラット35へ借り換えを行った方の成約データ

ここで多くの方が「んん?」と思われたのではないでしょうか?

1つ目は、そもそも「フラット35からフラット35に借り換えられるんだっけ?」という点ですね。多くの銀行では自行内での借り換えを禁止しています。それを認めてしまえば、実質的にどんどん貸出金利が低下していってしまうからです。あるとしても、固定金利から変動金利への金利タイプの変更くらいだと思います。

フラット35の場合は、フラット35への借り換えが認められているとすれば意外ですがARUHI社のホームページによれば以下のような注釈が書かれています。

・フラット35からフラット35への借り換えは、住宅取得時に借り入れた住宅ローンの返済実績が1年以上あり、借り換えの申込日までの直近1年間正常に返済をしていることが条件になります。

要するに返済が正常であれば良いということですね。つまり、信用力に問題がなければ可能ということですし、取り扱い金融機関からすれば借り入れ(借り換え)のたびに手数料が手に入るわけですからメリットが大きいのでしょうけれど、実質的な金利引き下げに伴う住宅金融支援機構側の損失については全く考慮されていないということですね!

もちろん住宅金融支援機構の損失は最終的には国民負担となるわけで・・・こうしたところにも損益に無頓着なお役所の高コスト体質が潜んでいそうです。

と、一国民としては気になるところがないでもないですが、フラット35利用者としては「利用しない手はない」といえそうです。

気になる2つ目は、調査対象が2012年12月からと極めて不十分な点ですね!借り換えに関する調査であれば少なくとも10年前や20年前に借りた人のデータがほしいところです。このようにサンプルデータが偏っている理由としてはSBIモーゲージがカーライル社に売却されたのが2012年12月だから・・・かと思いましたが実際の売却のタイミングは2014年6月のようです。

であればもっとさかのぼってよいはずですが、なぜでしょうね?

そうした点を割り引く必要がありますが、この調査における借り換え前と借り換え後の金利差はこのようになっています。

・平均の金利低下幅 : 0.73%
・最大の金利低下幅 : 1.53%
・最小の金利低下幅 : 0.16%

まずこの2012年12月から2016年2月という短い期間においても、借り換えによって金利を1.53%も引き下げた猛者がいる、ということですね。上記の通り住宅ローンの実質的な貸出元である住宅金融支援機構からすればたまったものではないと言えそうですが、もちろん住宅ローン顧客からすれば気にする必要は一切ありません。

次にわずか0.16%の金利差でも借り換えをした方がいるというのも驚きと言えます。念のため、2,000万円×25年で金利が1.50%から1.34%に下がったケースを試算してみると毎月の返済額は79,987円から78,492円に1,495円低下するようです。トータルでは約45万円の金利を削減できます。

他方、ARUHI社の事務手数料が2%+税ですので、残高2,000万円なら約43万円の手数料がかかります。つまりほとんど借り換えメリットはないということですね!もし登記や印紙といった何かのコストがかかるとすればむしろ赤字になる可能性すらあります。

謎ですね・・・。

そんなわけで、最大値や最小値はあまり参考にならないとしても平均値=0.73%は参考にしていただければと思います。この場合は2,000万円×25年のケースで

・毎月の返済額 : −6,677円削減
・トータル金利削減額 : −200万円
・借り換えコスト : 43万円(推定)
・トータル借り換えメリット : −157万円

ということになります。100万円を超えるメリットがあるのであれば、確かに「やってみようかな?」という気になりますね。

フラット35を利用されている方は参考にしてみてください。

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