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住宅ローン借り換え比較クチコミランキング

住宅ローン借り換え関連ニュース:2016/3/21
「固定金利も変動金利も住宅ローンを借り換えないといけない理由」

マイナス金利政策に伴う金利低下によって住宅ローンの借り換えが注目されていますが、「なぜ借り換えが必要なのだろう?」と素朴な疑問を持つ方もおられるかもしれません。

と言うのも既存の銀行が住宅ローン金利をどんどん引き下げてくれればそれで済む話だからですね。

しかし残念ながら、そう都合よいことにはなりません。まずわかりやすいのは固定金利です。固定金利は文字通り金利が固定されているわけですから、世の中の金利が低下しても下がらないのは理解できます。

逆に世の中の金利が上昇しても一度決めた住宅ローン金利は上がらないわけですから、住宅ローン顧客にとっても一定のメリットがあります。

とは言いつつ、昨今の住宅ローン金利環境を背景にすれば、新規の顧客には1%前後の空前の低金利で貸し出されている一方で、自分が支払っている金利が2%や3%といった水準であればやはり納得いきません。

交渉すれば固定金利タイプから変動金利タイプに切り替える形での実質的な金利引き下げが行われる場合もあるようですが、同じ金利タイプでの単純な金利引き下げが行われたという話は聞いたことがありません。

とすると固定金利の場合、金利を引き下げようと思えば別の銀行に住宅ローンを借り換えるしかない、ということですね。

他方で変動金利の場合はどうでしょうか?変動金利ならこれまた文字通り金利が変動するわけですから、世の中の金利が低下すれば下がることが期待できます。

ですが実際にはそうした「既に借りた変動金利タイプの住宅ローン」の金利引き下げはほとんど行われていないようです。

その理由ですが、変動金利タイプの金利構造は主に「基準金利」から「金利優遇」を引く形で提供されており、確かに昨今の住宅ローン貸出競争の激化もあり、後者の「金利優遇」については徐々に拡大しているものの、肝心の前者の「基準金利」についてはほとんどの銀行で変更していないから、というわけですね。

多くの変動金利の住宅ローンは銀行が定めている「短期プライムレート」に連動しているようですが、この短期プライムレートが下がっていないために基準金利も下がっていない、ということになります。

これだけ世の中の金利が下がる中で、短期プライムレートが下がらないことに違和感を感じないでもないですが、銀行の立場で考えればその理由は明らかですね。もし短期プライムレートを下げて住宅ローンの基準金利が下がっていけば、既存の住宅ローンビジネスからの利ざや=収益はどんどん下がってしまいます。

「新しい顧客は獲得したいけれど、今の利益は減らしたくない」という目的のためには、上記のような「基準金利を維持したまま優遇金利を下げていく」スタイルが最も合理的だと言えます。

しかし既存の住宅ローン顧客からすればたまったものではありませんね。結局のところ、固定金利であろうと変動金利であろうと、世の中の金利の動きに関わらず高い金利を払い続ける仕組みが出来上がってしまっていることになります。

固定金利でも変動金利でも銀行は決して自分から進んで住宅ローン金利を引き下げてはくれない、ということですね。営利ビジネスとしては当然かもしれませんが。

つまり住宅ローン顧客が住宅ローン金利を主体的にどんどん引き下げていこうと思えば、固定金利でも変動金利でも積極的に借り換えを行わないといけない、ということですね。

これが「借り換えが必要な理由」ということになります。

その点では住宅ローン金利に対する関心を持ち続けた人のみが金利低下の恩恵を受けられると言えるのかもしれません。

住宅ローンは借りてお終いではなく、借りてからも、いやむしろ借りてからこそ重要だと言えそうです。

参考にしてみてください。

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