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住宅ローン借り換え関連ニュース:2015/11/16
「住宅ローンフラット35への借り換えの注意点」

さて金利が大きく下がる中で変動金利や10年固定金利などの「期間限定金利」から最後まで金利が変わらない長期固定金利への借り換えを検討されている方もおられるかもしれません。

実際、住宅ローンの基準となる長期金利は過去3年間を振り返っても大きく低下しているほか、水準としても史上最低水準に下がっています。長期固定金利に借り換えるのであれば今が良い時期であるのは間違いありませんね。



もちろん金利というのは「下がったら上がる」といった循環的な動きのほかに、「下がったら下がりっぱなし」という社会の構造変化に伴う動きもあり、今のところ日本の金利は後者の動きとなっていることから、このタイミングでの長期固定金利への借り換えが本当に得なのかどうかは後になってみないとわかりません。

さらに長期固定金利に借り換えれば確実に借入金利が上昇することから、毎月の返済額は増加します。そうした「現実の痛み」と「将来の不安」とを天秤にかける必要があるわけですね。当方としては後数年は低金利が続きそうであることを勘案すればもう少し様子を見てもいいような気がしますが・・・。

それはともかくとして長期固定金利に借り換えると決めた後に選択肢となりえるのが「フラット35」への借り換えですね。「フラット35に借り換えられるの!?」と意外に思われるかもしれませんが、フラット35は何も期間35年の住宅ローンだけでなく期間20年などの住宅ローンも提供しており、借り換えも積極的に受け付けています。

折しもフラット35Sの金利優遇幅が拡大されていますのでより魅力が増していると言えるかもしれません。

しかし何事もそうですが良い話ばかりではなくフラット35にもデメリットがあります。先日のニュースではフラット35の注意点として実質金利の分かりにくさが指摘されていました。つまりこういうことですね。

・フラット35は保証料は要らないけれど、団信の保険料が0.36%かかる

・融資事務手数料は多くの金融機関でローン金額の2.16%と高くて、おおむね0.2%の金利上乗せに相当する

つまりフラット35の実質金利は表面金利に概ね「+0.56%」程度かかるということですね。たとえば今月(2015年11月)のフラット35の最安値は15年以上20年以下で1.28%、21年以上で1.55%ですが、実質的な金利はこのようになるということです。

・15年以上20年以下 : 1.28% → 1.84%
・21年以上 : 1.55% → 2.11%

どれだけ金利が下がってもこの上乗せ幅は固定費ですので変わりませんが、だからこそ表面金利と実質金利とのギャップが大きく広がっている印象ですね。1.28%が実際には1.84%と聞くとさすがに誇大広告ではないか、という気すらします。

特にこのフラット35は公営の住宅金融支援機構から発売されているものですので尚更です。

ただ住宅金融支援機構の肩を多少持つとすれば、民間の住宅ローンも「保証料」という形で「+0.2%」程度のコストがかかりますので同じような「実質金利問題」を抱えており、住宅ローン業界全体の悪弊と言えるのかもしれません。

それでも「+0.56%」と「+0.2%」では大きな違いがありますが・・・。

そうしたわけで住宅ローンフラット35への借り換えを検討されている方はそのタイミングの是非に加え、実質金利を正確に把握しているかどうかよくご確認いただければと思います。

なお手前味噌ではありますが、当サイトではそうした団信や保証料を加味した住宅ローンの実質金利比較をご案内しております。参考にしてみてください。


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