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住宅ローン借り換え関連ニュース:2015/10/19
「借り換え時こそ見直したい、住宅ローン総返済負担率」

さて先日のニュースでは、安全な住宅ローンの借り方・返し方として「住宅ローンの返済額は年収の25%以内」が目安とのことでした。

この年収が「税込」なのか「手取り」なのかで大きく異なりますが、フラット35などでは「税込」年収の「35%」以内が目安になっていることを踏まえれば、後者の「手取り」が正解なのでしょう。

ちなみに平均給与は年間400万円前後だと思いますが、手取りをその8割の320万円とすると、そこから返済可能額は年80万円、月約6.7万円、ということになります。そこからさらに逆算すれば借入可能額は35年ローンで2,000万円前後という感じでしょうか?

「税込」年収の約5倍ということで・・・概ね納得感のある水準となりますね。

とすると3,000万円や4,000万円の物件は買えないのか!という話になりますが、もちろんそんなことはなく、その分頭金を貯めればよいわけですし、平均の「世帯年収」は約600万円程度だと思いますのでそこから逆算すれば35年ローンであれば3,000万円程度は大丈夫、ということになります。

とはいえそれは配偶者の方が年200万円程度は働くことを意味しますので、パート・アルバイトではなく、フルタイムが前提ですね。相応の覚悟が必要ということになります。少なくとも子どもを1人や2人産んだあと、本当に働けるかどうかしっかり確認した方がいいような気がします。本人の働こうという気持ちだけで働けるほど子育ては甘いものではありませんからね・・・。

と、話が新規借り入れの方にそれていっておりますので、サイトの趣旨どおり「借り換え」の目線で考えた場合、こうした年収に対する住宅ローンの返済額負担率=総返済負担率はどのように考えればいいのでしょうか?

もちろん、住宅ローンを借りてから何年経ってもこの返済負担率の「安心な目安=25%以下」が有効なのは間違いありません。

一方で、思い通りに行かないのが人生というもので、思った以上に収入が増えている家計があるのと同時に、思っていたほどには収入が増えない、もしくは減ってしまっている家計もあると思います。

前者については話が早く、返済負担率がかなり低水準なのであれば、借り換えのタイミングで毎月の返済額を増やすという手もありますね。返済額を増やせば、より早く完済でき、より利息を減らせますので良いことづくめです。

もちろん、そうは言っても「今はいいけれどこの先は分からない」という不安を感じている方もおられると思います。そうした場合には毎月の返済額はそのままに、思い切って借り換えのタイミングで繰上返済してしまう、というのも手ですね。

繰上返済によって元本が減るにも関わらず毎月の返済額を維持すれば、こちらもやはりその分だけ完済時期が早まり、利息を減らせることになります。

つまりは当然のことながら、収入が増えている分にはどう転んでもハッピーなわけですが、困るのは後者の収入が減っている場合ですね。

仮に住宅ローン返済額が手取り年収の35%や40%になっているのであれば、住宅ローン負担がかなり重くのしかかっている可能性があります。幸せになるためにマイホームを手に入れたのに、それがかえって不幸を招いているとすればこれほど皮肉なことはありません。

いっそ思い切って自宅を売却し、負担を減らすことを考えるのも良いと思いますが、住宅ローンの借り換えで何とかできるかもしれません。

まず金利が下がれば返済額が少し減ることに加えて、借り換えによって借入期間を延ばすことができれば、その分だけ毎月の返済額を確実に減らすことができます。

「借り換えのタイミングで借入期間を延ばすことができるの?」と思われるかもしれませんが、それもそのはずで多くの銀行は確かに借り換え前の元の住宅ローンの条件を引き継ぐことが前提になっていますので借入期間を延ばすことは一般的ではありません。

しかしながら、当方の知る限り新生銀行など一部の銀行ではそうした期間延長にも柔軟に対応してくれると思いますので、そうした方法も考えてみてはいかがでしょうか?

子どもが大きくなれば配偶者の方が社会復帰できる可能性も高まりますからね。一時期の苦しい期間を乗り切るための1つの方法として頭の片隅に入れておいていただければと思います。

なお、借入期間を延ばすと当然、その分支払わなければいけない利息が増加することになりますので、メリットばかりではありません。家計の収支が改善してくれば積極的に繰上返済を活用するなど、そうした条件変更に「甘えない」、きちんとした金銭管理が必要となってきます。

参考にしてみてください。


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