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住宅ローン借り換え関連ニュース:2015/8/24
「変動金利?固定金利?借り換え住宅ローン金利タイプの選び方」

さて先日のニュースでは、住宅ローン金利タイプの選び方として「これから金利が上がりそうなときは、全期間固定金利型や固定金利期間が長い固定金利特約型を選び、これから金利が下がりそうなときは、変動金利型や固定金利期間の短い固定金利特約型を選ぶとよい」とのことでした。

もちろんそれが間違いというわけではなく、むしろ概ね正しいと思うのですが、ただ実際に検討を始めてみると2つほど問題があることに気が付きます。

1つ目は、これから金利が上がるのか下がるのか未来を予測するのはとても難しいということですね。だとすると現実問題としては「金利が上がるか下がるかよく分からないときにどういった金利タイプを選べばよいのか?」という問いに対する答えが求められていると言えそうです。

2つ目は、多くの方はこれから金利が上がるわけでも、下がるわけでもなく、「今の金利がそのまま続きそう」と感じているわけですね。そのような金利観をお持ちの場合にどういった金利タイプを選べばよいのか、という点も問題として残ります。

当然ながらどちらも最初から正解が用意されているような疑問ではありませんので、後から振り返ってみれば何が正解だったかは分かるもののそれはあくまで結果論であり、どの金利タイプにもそれぞれ「もっとも有利」となる可能性があるのだとすれば、「よく考えて自分なりに納得して選んだ金利タイプはどれも正解、と言っていいのかもしれません。

では「将来の金利がどうなるのか誰にもわからない」と切り捨ててしまうと、選ぶ金利タイプによって残ってくる違いと言えば

・毎月の住宅ローン返済額
・金利上昇に対する安心感

ということですね。当然固定金利を選べば毎月の返済額は増えていきますので、この増えた分を「安心料=保険料」と捉えるなら、毎月いくらの安心料までなら許容できるのか、逆に許容できないのか、という問題になります。

毎月の生命保険料についても十人十色であり、正解がないのだとすれば、こうした「安心料」がいくらが妥当なのかも正解はありません。したがって「払いたい金額」が正解ということですね。もちろん「安心料は不要」という考えがあってもおかしくありません。

そうしたわけでここまでの話を踏まえると「好きな金利タイプを選べばよい」ということですが、さすがにそれでは身も蓋もありませんので、参考となるデータを探っていきたいと思います。まず住宅ローンユーザーの方々がどういった金利タイプを選んでいるのか、ということですね。住宅金融支援機構の2015年に発表された調査によればこのような割合となっています。

・変動金利 : 61%
・固定金利 : 35%
・全期間固定金利 : 4%

つまり圧倒的多数の方が変動金利を選んでいるということですね。金利上昇に対して「もっとも安心」な全期間固定金利についてはわずか4%しかありません。もちろんみんなが選んでいるものが正解、というわけではありませんが、それでも多数に支持されている金利タイプに一定の安心感を持つことはできそうです。

次にこれまでの金利推移をチェックするとこうなっています。これは住宅ローンのベースとなる長期金利の推移ですね。



要するにバブル崩壊後の25年間、金利は一貫して低下を続けてきたわけですね。金利=経済の過熱感=経済成長度合いとするなら、高度成長期が終わったあとの日本で金利が低下するのは当然かもしれません。逆に言えば、もう二度と日本で高度成長が起きないのであれば金利もやはり上昇しない可能性が高いと言えそうです。

繰り返しになりますが、確かに将来の金利について誰も正確に予測できないものの、これまでの金利推移を踏まえれば今後もしばらく低金利が続く=金利上昇リスクは少ない=「安心料」は不要=変動金利を選ぶ、という連想が働くのも無理からぬことと言えそうです。

最後に変動金利・固定金利・全期間固定金利の具体的な毎月の住宅ローン返済額を試算すると概ねこのようになります(2,000万円×20年の場合)。

・変動金利0.8% : 毎月9万円
・10年固定金利1.3% : 毎月9万5千円
・20年固定金利1.8% : 毎月9万9千円

借り換えの場合は返済期間が短いこともあり、実は金利差ほどは毎月の返済額に差はありませんが、それでも毎月5千円から9千円の違いが出てくるわけですから負担感の違いは小さくありません。

このように考えると・・・「正解はない」とはいえ、変動金利の魅力が相対的に高いと言えそうです。

特に 「今の金利がそのまま続きそう」と感じている方にとっては変動金利以外なさそうですね。だからこそ一番人気なのだとは思いますが。

そもそも今より金利が低くならないと借り換えのメリットは出てきませんので、そうした点からも借り換えにおいて変動金利が支持を集めているのは理解できます。参考にしてみてください。

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