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住宅ローン借り換え関連ニュース:2015/8/10
「住宅ローン借り換えの目的 良いもの、悪いもの」

さて先日のニュースでは、住宅ローンの借り換えの目的として大きく3つに分類される、とのことでした。具体的にはこういうことですね。

・金利上昇リスクを抑える借換え

・総返済額を抑える借換え

・当面の返済額を下げる借換え

それなりに納得感のある分類ですが、ただ別のニュースでは借り換えの3大ケースとしてこのように紹介されておりまして、人によって「3大」は異なるということですね。

・金利を今より安くしたい場合

・住宅ローンの期間が短く毎月の負担が大きいため、住宅ローンの期間を伸ばして毎月の返済を減らしたい場合

・リフォームも含めて一本の住宅ローンにしたい場合

それはともかくとして今回は前者の「3大目的」について考えてみたいと思います。

住宅ローン借り換えの動機としてはやはり、「金利も低くなってきているみたいだし、返済額を減らしたい」というものが多いと思います。その点では2つ目の「総返済額を抑える借換え」がマジョリティではないか、ということですね。

借り換えの目的に良い・悪いの評価をつけるとすれば、この「総返済額を抑える借換え」が良いものであるのは間違いありません。コストが高い方がいいか低い方がいいかと聞かれれば低い方がいいに決まっているわけで、住宅ローンの利息も低い方がいいに決まっています。

一般的な商品であれば、コストの反対側に品質があるわけで、必ずしも「安ければ安いほどいいわけではない」ということになるのですが、住宅ローンの場合、商材はお金ですからね。品質にいいも悪いもありません。1円は誰から見ても1円であり、10円は誰から見ても10円分の価値しかありません。つまりは、よほど変な金融機関でなければ、一番金利が低い住宅ローンを選んでおけば良い、ということになります。

一番金利が低い住宅ローンを選べば、当然、総返済額も減少してくるものと思います。

では残る「目的」をチェックしてみると、まず1つ目が「金利上昇リスクを抑える借換え」ですね。これについては良いか悪いかを単純に切り分けるのは難しそうです。金利上昇リスクを抑えるためには長期固定金利の住宅ローンを組む必要があるわけですが、当然金利は高くなるわけで、これを「保険料」と考えるにしてもその保険料がリスクに対して妥当な金額かどうかの判断は各個人に委ねられるからですね。

たとえば長期固定金利に切り替えると毎月の返済額が1万円増加するとして、「金利の安心のためなら、それくらい増えてもいい」と思えるなら妥当と言えますし、「1,000円程度ならまだしも1万円なんてとんでもない」と感じるなら妥当ではないと言えます。妥当ではないと思いながら借り換えをする必要はありませんね。なぜなら金利上昇リスクがいつ、どれくらいの規模で現実化するのか正確に言い当てられる人などどこにもいないからです。

加えてこうしたケースの借り換えに「向かい風」となるのが、住宅ローン金利は80年代末のバブル崩壊以降基本的には下がり続けてきた歴史がある点ですね。つまり過去25年前後の間、一度も本格的な金利上昇は起きていないのです。25年と言えば新規に借りた人が完済してしまう時期に差し掛かっているわけで、つまり一度も金利上昇リスクを経験していない人が続々とゴールインし始めている現状を踏まえれば、そうしたリスク対策に結構な金額を支払うことに抵抗を覚える人が増えてもおかしくありません。

したがってこの「金利上昇リスクを抑える借換え」 という目的については、本人が良いと思うなら良い、本人が悪いと思うなら悪い、というやや歯切れの悪い評価となりそうです。

3つ目の目的は「当面の返済額を下げる借換え」 ということで・・・これは言外に「当面は下がっても後は分からない」という条件であることが示唆されており、だとすると目的としてはあまりよろしくない、もっとハッキリ言えば悪いものであると言っても過言ではないかと思います。

具体的な金利タイプとしては、実際に借り換えに利用されていたかは別にして、住宅金融公社が扱っていた「ゆとりローン」がその典型ですね。こちらは10年後に金利が上昇するタイプだったわけですが、バブル崩壊と相まって返済に窮する人が続出し問題となりました。

過去の話と思われるかもしれませんが、今のフラット35S住宅ローンも最初の5年や10年だけ金利優遇されるものであり、商品構造としては「ゆとりローン」と全く変わりません。フラット35を提供する住宅金融支援機構の前身が住宅金融公社だったわけですから当然かもしれませんが。

そんなわけで、上記借り換え目的を良い順に並べると、「総返済額を抑えたい」>「金利上昇リスクを抑えたい」>「当面の返済額を下げたい」ということになるでしょうか。もちろんあくまで一般論であり、最終的に良いか悪いかは個人の判断にゆだねられているわけですし、どんな借り換えにせよ

・元の借り入れより負担が減り

・最後まで返済し終えられる

のであれば、「良い借り換えだった」と言えるのではないかと思いますが。

ちなみに少しグレーなのは「総返済額を抑える」目的のはずが、「当面の返済額を下げる」目的になっているケースですね。具体的には借り換えのタイミングで固定金利から変動金利タイプに切り替えた後に大幅な金利上昇にあってしまうケースです。

もしそうなれば却って総返済額が増えてしまう可能性すらあるわけですが、ただ申し上げたようにバブル崩壊以降、ずっと金利は低下し続けているわけで、その可能性はあまり高いとは言えません。

とはいえそれだけでは単なる楽観論ですのでもう少し踏み込むと、なぜここまで金利がずっと低下し続けてきたかと言えば金融緩和が行われてきたからですね。金融緩和をシンプルに言えば金利を下げて融資を拡大させて景気を底支えする金融政策です。

つまりバブル崩壊以降、景気はずっと低迷していましたので、金融緩和はどんどん拡大し、結果として金利がどんどん低下していった、というわけです。

とすると今後、金利が上昇するのかをカギを握るのは金融緩和次第であり、つまりは景気がいつ本格的に回復するのか、ということですね。

少子高齢化によって市場の縮小が進む日本では景気の本格的回復など永遠にないような気もしますが、それはともかくとして最近ではより具体的な数値目標が宣言されていますのでわかりやすくなってきました。

何かと言うと今、日銀は2%のインフレ率の達成に向けてがんばっているのですね。つまりインフレ率=物価上昇率が2%を安定して超えてくるようであればいよいよ金融緩和の縮小=金利上昇が見えてきます。

現状1%弱のインフレ率がいつ2%を超えてくるかですが・・・最近の日銀の予測を見てもこの2〜3年は1%台の予想であり、当面そこまで上昇することはなさそうですが、何が言いたいかと言えば、物価上昇率の推移をみれば、いつごろ金利が上昇するのか分かる、ということです。

とすると仮に借り換えによって固定金利→変動金利に変更したとしても、物価が上昇し、そろそろ金融緩和が終了するかも、というタイミングで変動金利→固定金利に切り替えればトータルで負ける可能性は相対的に小さくすることができるということですね。

最後になって話がややこしくなってしまいましたが、結論としては固定金利から変動金利に切り替えた人も過度に心配する必要はない、ということと、金利上昇が心配な方は物価動向をチェックしてください、ということですね。

もちろんこちらのサイトでも毎月、そうした物価の動向を踏まえながら翌月の金利動向を予測していきますので、ご自分で物価をチェックする自信がない、という方は定期的に当サイトの情報をご活用いただければと思います。

参考にしてみてください。

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