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住宅ローン借り換え関連ニュース:2015/7/27
「フラット35が4割増加 借り換えに住宅ローン長期固定金利はお得?」

さて先日のニュースでは、長期固定金利住宅ローンの代名詞ともいえるフラット35の2015年4月〜6月の実績戸数が1万8,957戸ということで前年同期比で39%増、つまり4割増になったということです。

金利低下が長期化する一方、マンションの供給が減少するなど、需要・供給の両面から特に住宅ローンの長期固定金利タイプに対しては強い逆風が吹いていると認識していましたので、この結果というのは驚きです。

とすると、何かウラがあるのではないかと勘繰りたくなってしまうのですが、実際に2014年4月〜6月の実績戸数を調べてみると1万3,657戸で確かに4割近く増加しています。

もしかするとたまたま増税の「反動の反動」などで2015年4月〜6月期が良かっただけなのかもしれませんので、その前の1月〜3月期も加えて比較するとこうなります。

・1月〜3月期 : 1万8,536戸 → 2万2,256戸
・4月〜6月期 : 1万3,657戸 → 1万8,857戸

実はその前の期も結構な割合で増加しているのですね!住宅ローンの貸出が好調という話もあまり聞きませんので、その点では本当にフラット35のシェアが拡大している可能性は高そうです。

だとすると、その人気が復活している背景としてはこういった点が考えられます。

・住宅ローン顧客の金利選好がより長期化している。
・増税前の駆け込みで購入した注文住宅やマンションが竣工を迎え、実際に融資を貸し出すフェーズになっている。

マンションの新築建設に1年も2年もかかるとすれば、増税前の駆け込み需要期に契約された物件がそろそろ完成し、引き渡しに際して融資が実行され始めているというのは確かにありそうですが、一方で同じ発表によればフラット35の新規申請戸数も増加傾向にあるようですので、前者の「住宅ローン顧客の金利選好がより長期化している」というのも影響していると考えて良さそうですね。

そして今、思い出しましたが、そういえばこの春からフラット35Sの金利優遇が始まっていますね。フラット35Sとは長期優良住宅につき、最初の10年間金利を引き下げてくれる金利タイプですが、その優遇幅が従来−0.3%だったところ、足元では−0.6%に拡大しています。この「金利優遇効果」は結構大きそうですね!

その金利優遇の原資はわれわれ国民の税金である上に、このように「最初だけ金利を優遇する」という構造は、悪名高い従来の「ゆとりローン」やアメリカの「サブプライムローン」に通じるものであり、正直、複雑な気持ちはしないではないですが・・・。

それはともかくとして、残念ながら最近の住宅ローン金利タイプに関する調査は発表されておりませんので、こうした認識が正しいのかどうか分かりませんが、もし増えているとすれば、住宅ローンの借り換えにこうした長期固定金利はお得なのでしょうか?

まず上記の「フラット35S金利優遇」は借り換えの際には利用できませんので、これを除外すれば、シンプルに金利上昇リスクをどう考えるか、という点ですね。

仮に今の住宅ローン変動金利を0.8%くらいとして、20年固定金利を実質的に1.9%くらいとすれば、「今後数年の間にこの変動金利が1.1%近く上昇するのか」というのが1つ目のポイントです。

また、仮に1.1%近く上昇したとしても、それだけだとまだトントンですので勝ち負けはつきません。「変動金利が1.9%を超えて大きく上昇するのか」というのが2つ目のポイントです。

さらに変動金利タイプが仮に1.9%を超えて上昇したとしても、それまで金利が低かった分の貯金がありますね。つまり「固定金利より変動金利が低かった時代に積み重ねた貯金をすべて食いつぶすほど、変動金利はより高く、より長く金利上昇が続くのか」というのが3つ目のポイントです。

仮に変動金利がじわじわ上昇し、5年後に1.9%を超えたとしても、そこに至る5年分の貯金があるわけで、最終的に10年後に3.0%まで上昇してようやくトントン、ということになります。実際にはその間に元本返済が進みますのでそれでもまだ変動金利が優位だと思いますが。

そして最後に、当面そのように金利が上昇することがあったとしても、それはあくまで景気が良い時だけで、景気が悪くなれば再び金利は低下するということですね。2017年には消費税の増税があり、2018年にはリーマンショックから丸10年ということでそろそろ新たな金融危機が起きてもおかしくありません(期待しているわけではありませんが)。

加えて、今の景気回復にそれなりにオリンピック効果が含まれているのだとすれば、2020年のあとにはその分だけキッチリ落ち込むことになります。2020年と言えば今から5年後なわけで、そこから金利は再低下すると考える人がいても不思議ではありませんね。

つまり「今の景気回復がいつまで続き、景気後退はいつから始まるのか」を考慮しておくことも重要ということですね。これが4つ目のチェックポイントとなります。

そのように考えていくと、特に住宅ローンの借り換えの場合は返済期間がより短いわけで、住宅ローン長期固定金利が変動金利に勝つケースというのは新規借り入れに比べると相対的に小さいのは間違いありませんね。

また住宅ローン借り換え利用者というのはより住宅ローン返済に敏感な方々である可能性が高く、だとすると積極的な繰上返済により、実際の借入期間は20年よりもっと短くなる可能性があります。つまり、「変動金利優位になる」ということですね。

もちろん未来の金利については誰にも分かりませんし、長期固定金利=安心料だと思えば、十分活用する意味があると思います。

ただその場合でも、上記チェックポイントを再考し、合理的な判断ができているのかどうか考え直すこともまた意味があるのではないでしょうか。

ということで念のため再掲するとこういうことですね。

1.今後数年の間に住宅ローン変動金利が1.1%近く上昇するのか

2.その場合、変動金利が1.9%を超えて大きく上昇するのか

3.固定金利より変動金利が低かった時代に積み重ねた貯金をすべて食いつぶすほど、変動金利はより高く、より長く金利上昇が続くのか

4.今の景気回復がいつまで続き、景気後退はいつから始まるのか

参考にしてみてください。

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