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住宅ローン借り換え関連ニュース:2015/7/13
「5年以内に借りた人・借り替えた人でも住宅ローンの借り換えはトク?」

さて先日のニュースでは、5年前や3年前に住宅ローンを借り換えた人でも住宅ローンの借り換えをしてトクになるケースがあるということでした。

5年前だとすでに十分低金利だった気もしますが、実際に調べてみるとこのように金利は変遷しています。

・三井住友銀行住宅ローン/固定10年の基準金利

 2010年6月 : 4.20%
 2012年6月 : 3.60%
 2015年6月 : 3.55%

・長期プライムレート

 2010年6月 : 1.60%
 2012年6月 : 1.30%
 2015年6月 : 1.15%

長期プライムレートは銀行が融資をするときに基準となる金利であり、どちらも実際の住宅ローン借入金利とは異なりますが、ただ融資金利のトレンドを知る上では有益なのではないかと思います。

つまりはすでに十分低金利だったような気がする5年前と振り返ってみても銀行の貸出金利は徐々に低下してきており、ということはそれに連動して住宅ローン金利も低下してきているということですね。

だとすれば数年以内に新たに住宅ローンを借りた人だけでなく、すでに一度借り換えている人でも、住宅ローン借り換えによるメリットを受けられる可能性がある、ということになります。

では具体的に言うとどれくらいの金利差があれば借り換えメリットが出てくるのでしょうか?

より実態を把握するため、当サイトで人気の住信SBIネット銀行の金利を利用すると推移としてはこうなっているようです。

・住信SBIネット銀行住宅ローン/固定10年の優遇金利(実質金利)

 2010年6月 : 1.90%
 2012年6月 : 1.64%
 2015年6月 : 1.10%

・住信SBIネット銀行住宅ローン/変動金利の優遇金利(実質金利)

 2010年6月 : 1.275%
 2012年6月 : 1.065%
 2015年6月 : 0.850%

次に借り換えメリットについては同行のシミュレーションを利用して計算するとこのような結果となりました(諸費用込み)。

・残高3,000万円×残り25年の場合

 2010年固定10年(1.90%) → 2015年固定10年(1.1%) :  −252万円のメリット
 2012年固定10年(1.64%) → 2015年固定10年(1.1%) :  −140万円のメリット
 2010年変動(1.275%) → 2015年変動(0.850%) :  −88万円のメリット
 2012年変動(1.065%) → 2015年変動(0.850%) :  −1万円のメリット

・残高2,000万円×残り20年の場合

 2010年固定10年(1.90%) → 2015年固定10年(1.1%) :  −116万円のメリット
 2012年固定10年(1.64%) → 2015年固定10年(1.1%) :  −58万円のメリット
 2010年変動(1.275%) → 2015年変動(0.850%) :  −31万円のメリット
 2012年変動(1.065%) → 2015年変動(0.850%) :  +14万円のデメリット

つまり前者のように残高も残りの期間もたっぷりあるような場合には0.2%程度の金利差でも十分借り換えメリットが出てくるのに対して、後者のように残高や残りの期間が徐々に減ってくると総返済額の差がプラスに変わってきます。プラスということは借り換えをするとかえって総返済額が増えるということですから、「損をする」という意味ですね。

なぜ金利が下がるのに総返済額が増えてしまうかと言えば、借り替えには

・新しい銀行に払う手数料
・元の銀行に払う手数料
・司法書士に払う手数料
・各種税金

などの諸費用がかかるからですね。この諸費用はざっくり50万円程度というところでしょうか。金利低下による利息削減額がこの諸費用をカバーできないと「借り換えをして損をする」状態になってきます。

この試算結果から得られる学びとしては

・この5年間を見ても金利は確実に低下しており、短期間で借り替えをしてもメリットが出る可能性は十分ある。
・金利差が−0.2%といったわずかな改善幅でもトータルでプラスになることがある。
・ただし残高や残り期間が短い場合には借り換えメリットが出ない場合がある。

といったことでしょうか。特に気にしないといけないのは3つ目の「却って損してしまう」というケースですね。

たださすがに検討を進める中で総支払額を見れば、本当に得しているのか損しているのかわかりますので、過度に心配しすぎる必要はないのかもしれません。その点では住宅ローンユーザーにとって大切なのは前2つのポジティブな項目の方ですかね。要するに「意外と借り換えしてトクになるケースというのは多い」ということです。

なお、借り換えの損得勘定をややこしくしているのが上記の通り借り換えの諸費用ですが、新生銀行のように保証料がかからない住宅ローンを利用する場合、「新しい銀行に払う手数料」 がぐっと低くなるために、より少ない金利差でも勝てることになります。

まずはいろいろな銀行の借り換えシミュレーションで試算してみることが重要ということですかね。

参考にしてみてください。

 >>>新生銀行の借り換えシミュレーションはこちらから

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