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住宅ローン借り換え関連ニュース:2015/6/15
「住宅ローン借り換えの「本当の」3大ケースとは?」

さて先日のニュースでは、住宅ローンの借り換えが行われるのは以下3つのケースとのことでした。

1. 金利を今より安くしたい場合

2.住宅ローンの期間が短く毎月の負担が大きいため、住宅ローンの期間を伸ばして毎月の返済を減らしたい場合

3.リフォームも含めて一本の住宅ローンにしたい場合

なるほどなるほどと読み飛ばしそうになるところですが、しかしよく考えるとこれには素直にうなづけません。もちろん1の「金利を今より安くしたい」という動機が最も大きいのは間違いありませんし、2の「住宅ローンの期間を延ばしたい」や3の「ローンをまとめたい」というニーズも確かにあると思います。

しかしその2や3、つまり 住宅ローンの期間を延ばしたり、ローンをまとめるということは、銀行から見れば貸出条件が悪化するわけで基本的にはなかなか認めてもらえないのですね。つまり借り換えとは原則として「元の条件をそのまま引き継ぐ」ことが前提になってくるということです。

ちなみにこれはあくまで銀行側の審査の問題ですので、銀行から見て貸出条件が改善されるのであれば大丈夫ですね。つまり「返済期間が借り換え前より短くなる」場合や、「借入額が借り換え前より小さくなる」場合は問題はないということです。

逆に言えば繰り返しになりますが「返済期間が借り換え前より長くなる」場合や、「借入額が借り換え前より多くなる」場合は審査を通るのが難しくなるわけですね。NGになったり、金利が高くなったり、本末転倒ではありますが貸出額が減額されるという憂き目に合う可能性が高まるということです。

したがって残念ながら、2の「住宅ローンの期間を延ばしたい」や3の「ローンをまとめたい」というニーズはなかなか満たされず、この3つが住宅ローン借り換えの一般的なケースである、というのは残念ながら間違いということなのでしょうね。

なお新生銀行や住信SBIネット銀行のように、借り換えのタイミングで住宅ローンの期間を延ばせる銀行もありますので、期間を絶対伸ばせないわけではないのは事実です。しかしそれはあくまで「例外」ということですね。一般的ではないと思います。

ではもっと一般的な住宅ローン借り換えのケースというのはどういうものがあるのでしょうか?

「金利を今より安くしたい」というのは当然として、「繰り上げ返済の手数料が無料のところに切り替えたい」「繰り上げ返済がネットで1円からできるところに変更したい」といった繰上返済の利便性にからんだ動機というのはありそうです。

また住宅ローン金利の低下を背景に「変動金利に変更したい」といったニーズや、逆に「今の間に固定金利に変更したい」といったニーズもあると思います。そうした金利タイプの変更に合わせて借り換えを利用する、というのもありそうですね。

もちろん同じ住宅ローン内での金利タイプの変更であれば簡単で手数料も安くできるわけですが、たとえばフラット35のようにそもそも変動金利タイプを扱っておらず、変動金利タイプに変更しようとする場合借り換えするしかない、というケースもあります。

加えてそうした金利タイプ変更時に適用される金利より、借り換え時に適用される金利の方が低いと思いますので、「借り換えの方が結局は安い」という場合もあるのかもしれません。

では実際に借換の理由がどうなっているかと言うと、住宅金融支援機構の調査ではこのようになっています。

1.金利が低くなるから : 64.6%

2.返済額が少なくなるから : 51.6%

3.適用金利が上昇し返済額が増加するから : 15.3%

4.今後の金利上昇や毎月の返済額増加が不安になったから : 8.0%

5.金利優遇の優遇幅拡大や返済終了までの通期適用が受けられるから : 7.9%

6.変動金利に移行するのが不安だったから : 4.5%

7.それほど長く借りる必要がなくなったから : 2.8%

8.その他 : 5.2%

いろいろと言い方を変えていますが、1・2・3・5は「金利を安くできる」、4・6は「金利タイプを変更したい」ということになります。

一方、7の「それほど長く借りる必要がなくなったから」というのは借り換えのタイミングで繰上返済して元本を減らしたい、ということでしょうか?ただ繰上返済自体はわざわざ借り換えをしなくてもできますので、行間を読むと

・それほど長く借りる必要がなくなったから変動金利に切り替えたい

ということになりそうです。そう考えるとこれも「金利タイプを変更したい」に入れてもいいのかもしれません。

しかしそうなってくると、仮説として2つ目に挙げた「繰上返済の利便性にからんだ動機」というのがどこにも出てこないことになります。

たださすがにそれはおかしいような気もしますので、設問の問題か、あるいは「その他」に含まれているということですかね。そのように解釈してまとめると、住宅ローンの借り換えの3大ケースとは

1. 金利を今より安くしたい場合

2.繰上返済の利便性を向上させたい場合

3.金利タイプを変更したい場合

としたいと思います。

参考にしてみてください。

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