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住宅ローン借り換え関連ニュース:2015/5/18
「転職後すぐに住宅ローンの借り換えはできる?」

さて先日のニュースでは、半年前に転職した人が住宅ローンの借り換えができるかという質問が紹介されていました。専門家からの回答としては

・審査基準は金融機関によって異なる。
・フラット35は転職直後でも審査に通りやすい。

とのことです。審査基準が金融機関によって異なるのは当たり前ですし、いくらフラット35の基準が緩かったとしてもフラット35には全期間固定金利しかありません。つまり相対的に高い金利しか用意されていないわけで、これだと借り換えのメリットは大きく損なわれてしまいます。

そうしたわけで残念ながらあまり参考になる回答とは言えなそうですが、ではもう少し具体的にこの「勤続年数」を重視している銀行はどれくらいあるのでしょうか?まず住宅金融支援機構の調査によれば、「最近、重視度が増していると考えられる審査項目」として、勤続年数が含まれそうな「職種、勤務先、雇用形態」については前年調査からこのように推移しています。

・職種、勤務先、雇用形態 : 50.2% → 44.2%

つまり半数近い銀行がこの項目を「最近、重視度が増している」と考えているわけで、やはり転職直後の人が不利となるのは間違いなさそうです。

一方で1年前と比較すれば減少傾向にあり、景気拡大を背景に銀行側の慎重姿勢も少し薄らいでいる可能性があります。その点は住宅ローンユーザーにとってはポジティブな動きとして認識していいのかもしれません。

次にもう少し網羅的な調査結果としては、国土交通省の民間住宅ローンの実態に関する調査があります。この中の「融資を行う際に考慮する項目」として「勤続年数」があるのですが、その結果はこのようになっています。

・勤続年数 : 96.5% → 95.9%

こちらも前年と比較すればほんの少し減少しているものの、ただ数字としては「ほぼ100%」であり、現実的にはこの勤続年数のチェックは避けて通れない、ということになります。

あとはこの質問者の場合、半年でOKかどうか、という期間の問題になってきますが、一般的に求められる勤続年数は2年や3年であることを踏まえるとそれなりに厳しい審査結果が予想されます。

また仮に審査に通ったとしても最優遇金利を受けられない可能性があり、だとすればやはり借り換えメリットが損なわれてしまうことになります。

転職にはいろいろなご縁やタイミングがあるでしょうから、コントロールできる部分とコントロールできない部分があるのは理解できますが、もし事前に転職の可能性があることが分かっているのであればやはり転職前に借り換えを済ませておく、ということになるのでしょうね。

借り換え手続きは長くても1ヶ月程度で済みますし、本審査に通過するまでを実質的な「転職凍結期間」とするなら2週間もあれば十分な気がします。そうであれば転職が決まってから借り換え手続きをしても十分間に合う可能性があるということですね。

転職が決まればとりあえずクレジットカードを作っておく人は少なくないと思いますが、同じようにこれからは「借り換えを済ませておく」というのが常識になるのかもしれませんね。

住宅ローンの借り換えがごくごく一般的になった今の時代ですから、より気に留めておきたいアドバイスと言えそうです。

とは言いつつこの質問者のように転職してしまった後で借り換えのメリットに気が付いてしまった場合はどうすればいいのでしょうか?

救いはやはり転職して1週間後や1ヶ月後ではなく半年後、ということですね。転職してから一定期間を経過していることに加え、収入証明書等によって「キャリアアップの転職(給料アップということです)」であることが示せればより説得力が増すかもしれません。

また、上記の通りこの勤続年数を考慮している銀行が約96%ということは「25の銀行に1つは勤続年数を審査していない」ということになります。とすると粘り強く数多くの金融機関に当たってみる、というのもアリなのかもしれませんね。

ただそれで割高な金利になってしまっては意味がありません。とすると焦らずあと1年半〜2年半後の「借り換え解禁」までじっくり待つというのが現実的な選択肢ということのような気がします。

いずれにしても住宅ローン利用者の方々は繰り返しになりますが、「転職前に借り換えを済ませておく」という「ルール」を胸に刻んでいただければと思います。

参考にしてみてください。

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