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住宅ローン借り換え関連ニュース:2015/5/4
「住宅ローンの借り換えで677万円も借り換えメリットが出る?」

さて先日のニュースでは、住宅ローンの借り換えによって最大400万円もお得になる可能性があるという内容のものが配信されていました。本当に400万円もメリットがあるのであればぜひ借り換えを行いたいところですが、記事内に記載されていたのはこういう条件です。

・借入時期:2012年4月
・適用金利:2.1%
・借入期間:35年/残存32年
・利用商品:フラット35S

これを2月のフラット35の最低金利である1.37%での借り換えを検討したようですが(2015年5月現在1.46%)、本当に400万円もメリットが出てくるのでしょうか?肝心の住宅ローン残高が分かりませんが、仮にボリュームゾーンである2,000万円〜3,000万円の上限=3,000万円と考えると単純計算での借り換えメリットはこのようになります。

・借り換えメリット:−340万円

ちょっと400万円には届かないですね。記事で紹介されているケースというのはもっと借入金額が大きいのかもしれませんね。ただあまり残高が大きいとリアリティがありませんので、残高3,000万円と見なして話を進めていきたいと思います。

ちなみに借り換えでメリットの出る条件としていつも言われているのはこういうことですね。

・残高1,000万円以上
・残存期間10年以上
・金利引き下げ幅1%以上

条件としては非常に覚えやすいものの、これだけ金利の低下が進むと3つ目の「金利引き下げ幅1%以上」を実現するのが極めて難しくなってきます。しかし今回の事例のようにたとえ金利の引き下げ幅が0.73%と1%未満であっても、残高が十分多く、残存期間が十分長ければ、その借り換えメリットもまた十分な金額になるということですね。

その点ではこれから借り換えを検討されている方にとっては勇気づけられる結果と言えますが、ただ借り換えの前にトライすべきことがあります。それは今の借り入れ金融機関に対して利下げ依頼を行うことですね。もし素直に金利引き下げに応じてくれれば手数料はほとんどかかりませんので、よりメリットが出やすくなります。

もちろん、基本的には金利の引き下げはしてくれませんが・・・約束通りの金利を払ってくれている顧客と不公平になってしまいますからね。

ちなみにこの記事ではそのあたりのストーリーも紹介されていて、「金利交渉を切り出したものの、当行では金利交渉には応じていませんとの返事が」とのことです。ただこれは残念ながら当たり前で、借りている住宅ローンはフラット35ですからね・・・資金の出し手は住宅金融支援機構です。いくら窓口の銀行に交渉しても無意味です。

そうしたわけで「借り換え前の金利交渉」はあくまで民間住宅ローンに限った話、ということです。

それはともかくとして実際に借り換えする際に検討したいのが、今回のようなフラット35→フラット35といった同じ金利タイプへの切り替えではなく、もっと期間が短く、もっと金利が低い商品の活用ですね。実際のところ住宅金融支援機構の調査によれば、もともと「全期間固定型」の住宅ローンを借りている方の借り換え後の金利タイプとしてはこのようになっているようです。

・全期間固定型:41%
・固定期間選択型:34%
・変動型:25%

つまりもともと全期間固定型の住宅ローンを利用していた方も借り換え後には6割の方がもっと期間が短くてもっと金利が低い住宅ローンを選んでいるということですね。仮に当サイトで人気の新生銀行の10年固定金利および変動金利を活用すると借り換えメリットはこのようになります。

・固定期間選択型(10年/1.3%) 借り換えメリット:−451万円
・変動金利型(変動金利/0.88%)借り換えメリット:−677万円

新生銀行の住宅ローンはそもそも金利が低いことに加えて保証料などもかかりませんので、金利差以上にメリットが拡大することになります。

このように実際にメリットを計算してみると、より金利が低い方に気持ちがながれていくのは当然かもしれません。

ただしもちろん良いことばかりではないわけで、最大の問題点はこうした期間の短い金利を選ぶと金利上昇リスクを抱えてしまうことになりますね。したがって低金利の代わりに金利上昇リスクをどうコントロールするかがカギとなりますが、ただ一般的に平均完済期間は15年程度というデータもあり、その点では「10年も固定できれば十分」という考え方はあるかもしれません。

また仮に金利が本当に上昇してくればより長い固定金利へと変更も可能なわけで、全く無防備なわけではない点は安心材料となるかもしれません。

そもそも今の低金利は90年代半ばから20年近く続いているわけで、過去からの推移をベースにすれば「金利が一度も上昇しないケース」というのも考えておいてよいとは思いますが。

そうしたわけで住宅ローンの借り換えにあたっては

・事前の金利引き下げ交渉
・より金利の低い金利タイプへの変更

なども視野に入れて柔軟に検討してみてはいかがでしょうか。そうすると400万円どころか700万円近いコスト削減も可能であるということですね。

もちろん、全期間固定→全期間固定タイプへの借り換えであったとしても借り換えメリットが出るのであればやらない手はありません。

逆に一番よくないのは、借りてしまった後で住宅ローンをなんとなく固定費のように感じて放っておいてしまうことです。全体的には金利は下がり続けているわけですから、借り換えメリットもその分拡大しているはずです。

まずは借り換えシミュレーションを利用して借り換えメリットを試算してみるのが良さそうです。借り換えシミュレーションは各銀行が提供しています。

参考にしてみてください。

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