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住宅ローン借り換え関連ニュース:2015/3/23
「住宅ローン借換額、大幅減!は追い風?向かい風?」

さて先日のニュースでは、金融機関全体・銀行全体の住宅ローン借り換え額が減少している、とのことでした。

住宅金融支援機構が発表した「民間住宅ローンの貸出動向調査(2014年度)」によればこういうことのようですね。

・「増加」とした割合が減少、「減少」とした割合が増加

何だか禅問答のようなコメントとなっておりますが、要するに住宅ローンの借り換え額が前年比で減少していると回答した金融機関・銀行が増えているということですね。具体的にその割合をチェックしてみると、前年比でこのようになっています。

・大幅増 : 23.2% → 19.7%
・増加  :  8.3% →  6.6%
・変わらず: 28.7% → 21.7%
・減少  :  8.8% →  9.1%
・大幅減 : 30.9% → 42.9%


数字で見ると2014年度の借り換えが2013年度と比べて大きく減少している様子がよく分かりますね!増加組は26.3%にとどまる一方で減少組は52.0%に上ります。

近頃、借換も含めて住宅ローンの貸出競争がますます激化していると言われておりますが、このような実態を考えれば当然かもしれません。企業間の競争が激しくなるのは市場規模が拡大している時ではなく、むしろこのように市場規模が縮小する時でしょうからね。「残高を5%を増やそうと思ったけれど2%しか伸びなかった」というならまだ「2%も増えたじゃないか」と思う余裕がありますが、「残高を2%増やそうと思ったら−1%と逆に減ってしまった」というなら話が全く異なります。

同じ3%の乖離でも、「プラスを維持した」というのと「マイナスに落ち込んだ」というのでは危機感の次元が違うということですね。勢い、そうしたロスを挽回するために、積極的な金利条件や営業活動が展開されるのは当然という気がします。

ただし、上記はあくまで「金融機関の数」で増減を比較したものであり、住宅ローン金額全体の話ではありません。もし仮に1つの銀行が、他の銀行の減少分を補って余りある借り換えを実行していたのだとすれば、「減少した金融機関が多いにも関わらず借り換え住宅ローンの貸出額は前年比で増加した」というケースが考えられます。

そこで実額をチェックしようとすると、ちょうど国土交通省が「平成26年度 民間住宅ローンの実態に関する調査」を発表していますね。それによると全体の住宅ローン借り換え額はこのように推移しているようです。

・2011年3月期 : 2兆2,082億円
・2012年3月期 : 2兆2,039億円
・2013年3月期 : 2兆3,056億円
・2014年3月期 : 1兆8,494億円

2011年3月期から2013年3月期にかけて、借り換え額は驚くほど同じような値=2兆2千〜3千億円で推移してきた一方で、2014年3月期はそれが1兆8千億円台へと一気に2割も減少しているのですね!普通、売上が2割も減れば赤字になるものですが、各銀行の台所事情はどうなっているのでしょうか・・・。

ちなみに2014年3月期=2013年4月から2014年3月までですが、この時期に借り換えが減った理由というのは何なのでしょうか?

やはり一番大きいのは2013年4月に「異次元の金融緩和」が発表されて、そこから夏場くらいまで長期金利も住宅ローン金利も上昇していった、ということなのでしょうね。その頃の金利動向を振り返るとこのようになっています。



確かに2013年5月ごろに長期金利が急上昇していることが分かります。こうした金利の動きが借り換え利用者のやる気をそいだ、ということは十分考えられますね。

一方でそうした長期金利の上昇も2013年秋くらいから徐々に低下をはじめ、今期=2015年3月期は基本的には金利は低下し続けています。だとすると再び住宅ローンの借り換え額は増加しているのでしょうか?

もし増えているのであればこうした住宅ローン借り換え市場の規模というのは景気や金利に連動する循環マーケットということになりますが、仮にそれでも増えていないとすると、いよいよ住宅ローンの借り換え需要が一巡し、今後は縮小均衡モードに入っていく可能性も否定できません。

借り換えの多くのケースが固定金利→変動金利でしょうから、固定金利利用者が減れば減るほど借り換え需要も減っていくことになります。

また、少子高齢化によってそもそも新たに住宅を買い、新たに住宅ローンを借りる人が徐々に減っていくという構造的な変化も見逃せませんね。もちろん最初に住宅ローンを借りなければ借り換えも何もありませんから、新たに住宅ローンを借りる人が減るということは借り換え市場が徐々に縮小していくことを意味します。

真実はわかりませんが、こうした住宅ローンの借り換え額全体の推移がどうなっていくのか注目ですね。残念ながら次のデータは出てくるのは1年後ということになりますが・・・。

ただし、繰り返しになりますが、仮にそのように住宅ローンの借り換え額の全体規模が縮小していくとすると、借り換え利用者からすればおそらくメリットの方が大きいのだと思います。「買い手市場」なわけですから、より良い金利・より良い貸し出し条件が期待できる、ということです。

その点は期待しておいてもよいのではないでしょうか。

参考にしてみてください。

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