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住宅ローン借り換え比較クチコミランキング

住宅ローン借り換え関連ニュース:2014/08/11
「住宅ローン借り換えの手数料はいくらかかる?実質タダの場合も!」

先日のニュースでは、住宅ローンの借り換えをしない理由の大きなものは「手数料がかかる」ということのようです。

ただ実際、借り換えに際してまず手数料に思いを馳せる人はそれほど多くないような気もしますがどうなのでしょうか?むしろ経済的には「金利が下がってこれだけ返済額が減るはず」とバラ色の予想を立てる一方で、心理的には「手続きがよく分からない」「面倒そう」と漠然とした手間感がストップをかける気がします。

つまり借り換えに関して手数料がネックとなってくるのは具体的に話を聞いてから、調べ始めてから、という感じかと思います。順番で言うと1番目のハードルが「面倒」というもので、2番目のハードルが「手数料」ということですね。

確かに借り換えには思ったより手数料がかかります。具体的にはこういうことですね。

・元の銀行に払う手数料 : 3万円
・新しい銀行に払う手数料 : 3万円
・保証料 :  60万円 ※元本3,000万円の場合
・登録免許税 : 5万円
・司法書士報酬 : 8万円
・合計 : 79万円

>>>住宅ローンの借り換えにかかる費用はいくら?

こうした費用が借り換えメリットを大きく損なうほか、これらの手数料は原則として自分で用意しないといけません。となるとそもそもこうした借り換え費用を捻出できないために断念したというケースもあるかもしれません。

繰上げ返済のしすぎはよくないといわれることはありますが、少なくとも借り換えを検討されている方は、借り換え費用分は手元に残しておかないとダメそうですね。

ただし。

この借り換えにかかわる費用を大きく減らす方法が2つあります。

1つ目は、内訳をよく見ると分かるとおり、費用の大部分は新しい銀行に支払う保証料が占めるわけですが、最近ではネット銀行などを中心に保証料を取らない銀行が増えていますね。特に新生銀行は保証料が無料のみならず借入の際の手数料もリーズナブルですので借り換えコストを大きく削減できます。

保証料が無料なら上記の例で言うと、トータル79万円の借り換え費用が一気に19万円に減る計算ですね!

2つ目は、最初に住宅ローンを借りた銀行がメガバンクや地方銀行のように保証料「アリ」の場合、借り換えのタイミングで繰り上げ返済すると、当初払った保証料の一部が戻ってくるのですね。

たとえば元本3,000万円×30年=60万円の保証料が当初かかっていたのだとすれば、10年後に繰り上げ返済すると、10年経過しているわけですから2/3の40万円くらい返ってくることを期待するわけですが、実際には元本が減っていたり、保証会社が返戻時に手数料を差し引くこともあり、相場としては1/3の20万円くらいでしょうか。

それでも20万円戻ってくれば上記のように保証料「ナシ」の住宅ローンを利用した場合の借り換え費用19万円をちょうどカバーできることになります。

もともとこの保証料は返ってくる見込みのないものだったわけですから、借り換え費用に充てたとしても何か損する筋合いのものではありません。言い換えれば実質的にタダで借り換えができてしまう、ということですね。

もし仮に借り換え費用がネックになって借り換えに躊躇されている方は

1.保証料が無料で借入手数料が低い住宅ローンを選ぶ
2.戻ってくる保証料の金額も計算に入れてみる

という点を考慮してみてはいかがでしょうか。思いのほか、借り換え費用を安くすることができると思います。

なお注意点を挙げるとすれば、2つ目の返戻保証料はすぐに返ってくるわけではない、ということですね。数週間から数ヶ月かかるかもしれません。いくら実質的に借り換え費用が大きく軽減されたとしても、保証料が戻ってくるまでは先に借り換え費用を負担しておく必要があります。

その点ではやはり、繰り返しになりますが、借り換えを検討し始めたら少なくとも20万円程度の借り換え費用を用意しておくことが大切と言えそうです。

参考にしてみてください。

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