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保証料の内枠方式と外枠方式、借り換えに有利なのは?

シンプルそうな住宅ローンですが、意外に奥が深く、住宅ローン選びに戸惑う方は少なくないかもしれません。その理由はいくつかありますが、もしかするとその最大の理由は「保証料」の存在かもしれません。

そもそも保証料とは何ぞや、ということですが、住宅ローンを借りる際に、保証会社に対して支払わないといけない手数料のことです。住宅ローンを借りる人が支払う手数料ですから、当然、住宅ローン利用者にメリットがありそうなものですが、実は全くメリットがありません。

もし仮に住宅ローンを借りている人が返済できなかった場合に、銀行に対して返済を保証してくれるのが保証会社の役割で、銀行からすればもちろんこの保証会社の存在は大変大きいわけですが、では返済できなくなり、保証会社が代わりに銀行に返済してくれた後に、住宅ローン利用者に対して何かいいことがあるかと言うと、これが全くないわけです。

保証会社は肩代わった住宅ローンをビタ1文まけてくれませんので、住宅ローン利用者は引き続き、住宅ローンを返済する義務を負い続けます。つまり、ただ返済相手が銀行から保証会社に代わるだけですね。

住宅ローン利用者にとってメリットが全くないわけですから、そもそもその費用を住宅ローン利用者が払うのもどうか、という気がしますが、賃貸で住宅を借りた場合に、保証人の代わりに保証会社を利用した場合にはやはり賃借人がその費用を負担するように、何かを借りる時には、借りる人が諸々の費用を負担しないといけないというのは世の常なのかもしれません。

ちょっと不公平な気もしなくはありませんが。

ではこの保証料がなぜややこしいかと言うと、金額の計算根拠が曖昧なために事前に正確な費用の算出が難しいからですね。期間30年で元本3,000万円だと大体60万円くらい、という相場があるものの、期間や住宅ローン利用者の信用力によって変わってきますので一概に言えません。

そうした問題点を解決するために出てきたのが保証料の「内枠方式」というタイプです。従来のものが「外枠方式」で、借り入れ時に別途保証料として支払わないといけないのに対して、「内枠方式」は保証料が金利の中に織り込まれています。

この「内枠方式」を選んだ場合、一般的には住宅ローンの表面金利に+0.2%されます。仮に2.0%の住宅ローンで保証料の「内枠方式」を選ぶと2.2%となる、ということですね。

確かに「内枠方式」は分かりやすいですが、とは言いつつ借りる時には少しでも有利な方がいいわけで、この「外枠方式」と「内枠方式」とでどちらが得なのか考えてしまうかもしれませんが、実際のところはほぼ同じですね。銀行からすれば、もちろん同じような負担となるように設計しますから、実質的なコストは変わりません。好きな方を選べばいいと思います。

ただし、今後の借り換えをも想定するとなると話は別です。

というのも他の銀行に借り換えをするとなると、途中で元の住宅ローンは全額返済してしまうわけで、保証料の前払いである「外枠方式」の場合、使い残した分を返してもらえるわけですが、現実にはそれほどたくさん返してもらえるわけではないからですね。

たとえば30年の住宅ローンを借りたとして丸15年で借り換えた場合、「外枠方式」で前払いした保証料は半分程度は返ってくると期待するわけですが、この場合は恐らくほとんど返ってこないのではないですかね?

もちろん保証会社がズルしているわけではなく、開示されていないにせよ、彼らなりのフェアなロジックで保証料の返金額を決めているのだと思いますが、その計算方法では、住宅ローン利用者の期待値に届かない、ということなのです。

であれば前払いをやめて後払いにした方がよく、「外枠方式」ではなく、金利が+0.2%上乗せされる「内枠方式」がいい、ということですね。参考になさってください。

ちなみに冒頭、保証料の存在が住宅ローン選びを難しくさせているという主旨のことを述べましたが、さらに話をややこしくしているのが、新規参入銀行を中心に、そもそも保証料を取らない住宅ローンも増えてきた、ということですね。

当サイトで人気の新生銀行や住信SBIネット銀行なども保証料を取りません。ということは、保証料がある住宅ローンとそうでない住宅ローンを比較するときには、「内枠方式」に準じ、保証料がある住宅ローンは表面金利に+0.2%しないといけない、ということになります。

当サイトの金利比較ではそうした保証料の有無を反映させておりますので参考になさってください。

>>>最新の住宅ローン金利比較ランキングはこちら

金利次第ではありますが、もちろん、保証料があるよりはない住宅ローンの方がいいですね。

>>>新生銀行の借り換えシミュレーションはこちらから

>>>住信SBIネット銀行の借り換えシミュレーションはこちらから


<住宅ローン借り換え講座>


 ■講座1「今は住宅ローン借り換えの絶好のチャンス?」

 ■講座2「金利が1%以上下がらないと借り換えメリットはないの?」

 ■講座3「気になる住宅ローン金利はどう決まる?」

 ■講座4「借り換え時の金利タイプ、どれが良い?」

 ■講座5「住宅ローン減税・控除は借り換えても継続できる?」

 ■講座6「最も借り換えすべき住宅ローンは・・・住宅金融公庫の住宅ローン!?」

 ■講座7「住宅ローン変動金利タイプへの借り換え、注意点は?」

 ■講座8「借り換えで、変動金利の低金利も固定金利の安心も捨てがたい場合は?」

 ■講座9「保証料の内枠方式と外枠方式、借り換えに有利なのは?」

 ■講座10「どうしても借り換えができない場合とその対策は?」

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住宅ローンの借り換えを検討されている方は参考になさってください。

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