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借り換え時の金利タイプ、どれが良い?

住宅ローンの借り換えを検討するに当たって、いろいろな選択をしていかないといけません。

そもそも借り換えをするのかどうか、するとすればどの金融機関から借りるのか、いくら借りるのか、タイミングはいつにするか等々。

決めなければいけないことは多い一方で正解が用意されているものは少なく、考え始めればキリがありません。正解がないのだから、何らかの自分なりの理屈をつけてエイヤっと決めてしまうしかないのかもしれませんが、筆者自身は堂々巡りの議論に時間を費やすくらいなら、そのようにとりあえず一歩を踏み出すことには賛成です。

そうした悩ましい選択の代表的なものが、「金利タイプの選択」かもしれませんね。金利タイプの主なものとしては以下が挙げられます。

・変動金利タイプ
・10年固定タイプ
・20年固定タイプ
・30年固定タイプ
・フラット35

変動金利タイプは概ね半年に一度金利が見直されるものである一方、フラット35は完済のタイミングまでずっと金利が変わらない長期固定タイプです。

そしてその中間の10年固定〜30年固定タイプは最初の10年〜30年の間が金利が固定され、その最初の固定期間=当初固定期間が過ぎれば、その時の新しい金利が適用される住宅ローン金利タイプです。

ただし住宅ローンの借入期間の最長が概ね35年程度だとすれば30年固定タイプはほぼ「全期間固定」と同義語だと思われますが・・・。

ではこれらの金利タイプの中で、借り換えにベストなものはどれでしょうか?

残念ながら冒頭申し上げたように「正解」はありません。固定期間が短ければ短いほど金利が低くなり、毎月の返済額が軽減される一方で、固定期間が短いということはその分だけ金利変動リスクが高まる、ということになります。金利変動リスクとは、金利が上昇した時に毎月の返済額が増えてしまうリスクですね。

したがって、この低金利メリットと金利上昇リスクのバランスを計りながら借り入れタイプを選ぶしかないのですが、問題はこの金利上昇リスクを計量化するのがなかなか難しいという点ですね。金利は大まかに言えばバブルが崩壊した1989年以降、大きなトレンドとしてはずっと下がり続けています。つまり20年以上、この金利上昇リスクは全く発生していないということですね。正直、金利が上昇するイメージを持つことは困難です。

しかも住宅ローン利用者の平均的な顧客層が20代〜40代とするなら、そもそもバブル期の金利上昇が全く記憶にない人も多そうですね。

となると勢い、よくわからない金利上昇リスクは横に置いて、確実な金利削減メリットに注目し変動金利タイプを選ぶ人が相対的に多くなりそうですが、実際のところ住宅ローンの変動金利タイプは、新規で借り入れの場合も、借り換えの場合も、シェアが過半数を超えています。

特に低い変動金利タイプの金利水準を考えれば、このように人気が出るのも当然のような気がします。

筆者自身も借り換え時に変動金利タイプを選ぶというのは悪くない選択だと思っています。

その理由としては上記の通り、日本では金利がバブル崩壊以降ずっと下がり続けており、実際に金利が上昇する局面は想定しづらいからですね。

さらに思惑が外れて金利が上昇したとしても、変動金利タイプから固定金利タイプへの変更を受け付けている銀行も多く、最悪の場合、金利タイプを変更するという「奥の手」があります。

加えてもう一点、変動金利タイプを選ぶ利点を挙げるとすれば、他の金利タイプが長期金利などの市場金利に連動しているのに対して、変動金利タイプは「無担保コール翌日もの」といった超・短期金利に連動しています。そしてこうした期間の短い金利というのは、概ね日銀の金融政策によってコントロールされているわけですね。

つまり市場の動向によって金利が上下する、期間が長めの住宅ローン固定金利に対して、住宅ローン変動金利の金利水準は日銀の金融政策によって間接的に決まっている、ということなのです。

ということは、仮に日銀が短期の金利を引き上げた結果、住宅ローンの変動金利も上昇し、それによって住宅ローン破産者が急速に増えるようなことになれば、その全責任は日銀が負うことになるわけですね。したがって、短期金利の引き上げというのはかなり大きな政治的な判断が必要になってきます。

だからと言って金利が上昇する可能性はゼロだ、とは言いませんが、少なくともそうした社会的な影響がなるべく出ないよう、日銀は利上げするとしても、かなり慎重に利上げを実施するものと思います。だとすれば金利上昇を過度に恐れる必要はないし、実際に金利が上昇するギリギリのタイミングまで変動金利で粘っておいて、返済額を抑えていくというのも手ですね。合理的な方法なように思います。

特に今は「ゼロ金利政策」として、日銀はこうした短期金利の金利をほぼ0%というレベルまで引き下げていることから、金利の引き上げはなお行いにくくなっている、というのが現状です。

それらの点を踏まえると借り換え時の金利タイプとして変動金利を選ぶのは悪くない選択だと思われますね。

一方で、変動金利タイプで借りるべきでないと様々な専門家が指摘するのが、年収に対して住宅ローン残高が過大な人や、世帯収入が相対的に低い人ですね。そういう人ほどより金利の低い変動金利タイプを選んだほうが良さそうな気もしますが、実際のところは仮に金利上昇により返済額が増えてしまうと、途端に資金繰りが行き詰る可能性があるわけです。

変動金利タイプを利用するためには収入面でも資産面でも、「それなりの余裕」が必要である点はご留意ください。

なお具体的に、金利タイプごとの返済金額を計算したい方はこちらのシミュレーションもご活用ください。

>>>新生銀行の借り換えシミュレーションはこちらから

>>>住信SBIネット銀行の借り換えシミュレーションはこちらから


<住宅ローン借り換え講座>


 ■講座1「今は住宅ローン借り換えの絶好のチャンス?」

 ■講座2「金利が1%以上下がらないと借り換えメリットはないの?」

 ■講座3「気になる住宅ローン金利はどう決まる?」

 ■講座4「借り換え時の金利タイプ、どれが良い?」

 ■講座5「住宅ローン減税・控除は借り換えても継続できる?」

 ■講座6「最も借り換えすべき住宅ローンは・・・住宅金融公庫の住宅ローン!?」

 ■講座7「住宅ローン変動金利タイプへの借り換え、注意点は?」

 ■講座8「借り換えで、変動金利の低金利も固定金利の安心も捨てがたい場合は?」

 ■講座9「保証料の内枠方式と外枠方式、借り換えに有利なのは?」

 ■講座10「どうしても借り換えができない場合とその対策は?」

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住宅ローンの借り換えを検討されている方は参考になさってください。

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