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気になる住宅ローン金利はどう決まる?

これから住宅ローンの借り換えを検討されている方にとって、最も気になることの1つがこれからの住宅ローン金利の動向ですね。

もちろん未来の住宅ローン金利を正確に予想できる人はいませんが、それでも住宅ローンの金利が決まるメカニズムを理解しておけば、自分なりの見通しが立てられるかもしれません。

では住宅ローン金利はどのように決まるのでしょうか?

その答えは簡単なようで実は結構難しかったりするのかもしれませんが、基本的には他のモノの価格と同じように需要と供給の中で決まっていきます。

つまり需要=買う人が多いほど価格が上昇し、供給=売る人が多いほど価格は下落するわけですね。

金利について「買う人」や「売る人」、あるいは「価格」と言われてもピンと来ませんが、正確に言えば金利も実はモノと同じように取引されていて、その最も一般的な例が「国債」です。国債とは言葉通り国が発行する債券ですが、この債券は毎日、専門の金融市場で、金融機関の間で売買が活発に行われておりまして、そこでついた値段に基づく金利が、「市場金利」として、世の中の金利のベースになっています。

・・・と説明すると、ますますピンと来なくなるかもしれませんが、要するに金利は基本的には金融機関同士の国債などの売り買いによって自然発生的に決まっている、ということです。

そしてそこで決まった市場金利に概ね連動する形で住宅ローン金利は決まっていきます。つまり、市場金利を見ておけば概ね住宅ローン金利の動向が見えてくる、ということですね。

ちなみに最も一般的な金利指標である長期金利の推移はこのようになっていますので参考になさってください。



ではもう一歩踏み込んで、どのような場合に金利が上昇するのでしょうか?

これにはいくつかの要因が考えられますが、最もメジャーなものはこうしたものではないでしょうか。

・景気が良い時
・株価が上昇している時
・金融が引き締められている時
・国債の信用力が悪化し、国債の値段が下落している時

最初の3つはほぼセットです。つまり景気が良くなれば、株価も上昇し、金融も引き締められ、金利が上昇します。したがって金利の動向を占う時には、景気や株価の動向を占うことが重要になってくるということですね。

最近では3つ目の「金融引き締め」の反対の「金融緩和」が日銀によって積極的に行われていますので、株価が上昇しても金利は低下する、というチグハグな動きが散見されますが、しかしなぜ金融緩和をしているかといえば景気が悪いからであり、景気が良くなってくればそうした金融緩和は不要になってきますので、最終的にはやはり金利も上昇するものと思います。

短期的に株価と金利が対照的な動きをすることがあっても、中長期的には連動していく、ということですね。

一方、その3つの要因と全く異なるのが4つ目の「国債の信用力が悪化し、国債の値段が下落した時」で、これはむしろ景気悪化などにより、国の財政が極端に悪化した場合に起こります。記憶に新しいのがギリシャ危機ですが、最も緊張が高まった時にはギリシャ国債の金利は30〜40%になったでしょうか?

もちろん健全な金利上昇はといえば前3つの場合ですが、日本の場合、大幅な金利上昇が起こるとすればこの4つ目の信用危機の可能性が相対的には高そうですね・・・。

それはともかくとして、逆に金利が低下する場合というのは上記の逆ですのでこうなります。

・景気が悪い時
・株価が低迷している時
・金融が緩和されている時
・国債の信用力が磐石で、国債の値段が上昇している時

今までの日本は、景気が悪く、株価が低迷し、金融が緩和され、さらに国債の信用力も表立っては問題なかったため、この4つの力が大きな金利低下圧力となって金利を押し下げてきました。

今後の金利動向を占う上ではこうした要因がどのように変化するか見極めることが重要ということになります。

ただし、冒頭ご案内したように未来の金利を正確に予測できる人はいません。住宅ローン金利の場合も同様ですね。分かるのは今の金利が低いか高いかということだけです。

そういう意味では、住宅ローン借り換えの際に重要なことは、将来の金利を「当てに行く」のではなく、金利が上がる場合も下がる場合も両方計算に入れて、そうしたときに慌てないよう、心の準備をしておくということです。参考になさってください。

とは言いつつ、少子高齢化という構造的な不況下にある日本では、金利が大きく上昇する局面というのはなかなかないとは思いますが・・・。

なお、具体的に住宅ローンの借り換えを検討されている方は、各銀行が提供している借り換えシミュレーションでそのメリットの有無を試算してみてください。

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<住宅ローン借り換え講座>


 ■講座1「今は住宅ローン借り換えの絶好のチャンス?」

 ■講座2「金利が1%以上下がらないと借り換えメリットはないの?」

 ■講座3「気になる住宅ローン金利はどう決まる?」

 ■講座4「借り換え時の金利タイプ、どれが良い?」

 ■講座5「住宅ローン減税・控除は借り換えても継続できる?」

 ■講座6「最も借り換えすべき住宅ローンは・・・住宅金融公庫の住宅ローン!?」

 ■講座7「住宅ローン変動金利タイプへの借り換え、注意点は?」

 ■講座8「借り換えで、変動金利の低金利も固定金利の安心も捨てがたい場合は?」

 ■講座9「保証料の内枠方式と外枠方式、借り換えに有利なのは?」

 ■講座10「どうしても借り換えができない場合とその対策は?」

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住宅ローンの借り換えを検討されている方は参考になさってください。

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