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住宅ローン借り換え時の審査の注意点

借り換えにあたり、審査時の注意点には何があるでしょうか?

基本的には住宅ローンの新規借り入れ時の審査と借り換え時の審査とで大きな違いはありません。主に以下のような項目がチェックされます。

・完済時の年齢
・返済負担率(年収に占める住宅ローン返済額の割合)
・勤続年数
・年収
・担保評価

新規借り入れの際に難なく審査が通った方であれば、これらの項目は、借り換え時にも容易にクリアできる可能性が高いと思います。

では逆に、借り換え時の審査で、新規借り入れのときと状況が変わりやすい項目とは何でしょうか?

いくつか指摘できると思いますが、1つ目は返済状況です。要するに現在の住宅ローンでこれまで返済できなかったこと=「延滞」が発生しているとすれば、事情にもよりますが、こうした履歴は銀行間で共有されますので借り換えはかなり難しくなります。

加えて、住宅ローンはきちんと返済していても、キャッシングやカードローン、消費者ローン等で延滞があれば、それもブラックリスト化されている可能性が高いので審査に影響します。やはり返すべきものは期限までにきちんと返済しましょう・・・。

2つ目は、住宅ローン以外のローン、たとえば自動車ローンや教育ローン、カードローンなどの残高の増加です。きちんと返済していたとしても、それらの残高は返済負担率に加味されますので、「ローン全体の返済額の負担が大きすぎる」と判断された場合は、やはり審査でNGとなります。

3つ目は担保評価額の目減りです。担保とはもちろん自宅のことですが、自宅の評価は築年数と共に下がっていくのが通例です。と言うのも建物の価値は毎年必ず下がるからですね。

また地域によっては、建物だけでなく、土地の値段も下がっていることが考えられます。バブル崩壊以降、日本全体では不動産価格はずっと下がり続けているわけですしね。

もちろん、借り換え時にはそれなりに住宅ローン返済が進んでいますので、借り換えなければいけない住宅ローン元本も減っているわけですが、通常は担保評価額は住宅ローン元本以上に減っていることが多いです。と言うのも建物価格は耐用年数を大きく上回るスピードで下落していきますし、住宅ローンも当初は利息を中心に返済されていくため、なかなか元本そのものは減りにくいからですね。

ただし、杓子定規にやっていると誰も借り換えできないことになってしまいますので、これについては随分と条件緩和が進み、たとえば借り換えの場合に限り、最新の担保評価額の200%まで貸し出しOKといった金融機関が増えてきました。なのでこれについてはそこまで心配する必要はないかもしれません。

最後の項目は、意外と落とし穴になりそうな健康状態です。どこまで正直に申告するのか、という話はあるかもしれませんが、年を取るにしたがって多かれ少なかれ健康状態は悪化していきますし、持病の数も増えていくことになります。金融機関やその保証会社からすれば、健康状態が悪い場合はそのままリスクとなりますので、「誰でもOK」とは絶対になりません。

ご注意いただければと思います。

注意してどうにかできるものと、注意してもどうにもならないものとがあるわけですが・・・。

参考になさってください。

なお最近では多くの銀行で借り換えシミュレーションを無料で提供してくれておりますので、そうしたものを利用して、実際の借り換えメリットはいくらくらいで、金利差がいくらあればメリットが出てくるのかまずは試算してみてはいかがでしょうか?

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