現役金融マンがオススメする住宅ローン借り換え(借り替え)比較ランキング

住宅ローン借り換え比較クチコミランキング

住宅ローンの借り換えにかかる費用はいくら?

さて前回のコラムでは、住宅ローンの借り換えでトータルで得するためには、借り換えメリットが借り換え費用を上回らないといけないという、当たり前といえば当たり前ですが、意外と盲点となりやすい事実についてご案内しました。

>>>「住宅ローンを借り換えすべき条件とは?」

そしてその借り換え費用の例として、以下の通りご案内しました。

・元の銀行に払う手数料 : 3万円
・新しい銀行に払う手数料 : 3万円
・保証料 :  60万円 ※元本3,000万円の場合
・登録免許税 : 5万円
・司法書士報酬 : 8万円
・合計 : 79万円


合計額が79万円というかなりの金額が算出されたわけですが、もちろんこれはあくまで一例であり、ケースバイケースです。そこで今回はそれぞれの費用が正確にはどういった根拠で算出されているのかご案内したいと思います。

1.元の銀行に払う手数料

これは借り換えに伴い、元の銀行に対して一括返済する際に請求される、繰上げ返済手数料のことです。銀行によって手数料は異なりますが、日本最大のメガバンクである三菱東京UFJ銀行の場合は以下のような手数料となっています。

・銀行に払う手数料 : 21,000円
・系列の保証会社に払う手数料 : 8,400円

2.新しい銀行に払う手数料

これは借り換えに伴い、新しい銀行に対して払う事務手数料です。こちらも銀行によって異なりますが、三菱東京UFJ銀行の場合は31,500円です。

3.保証料

前回のコラムでもご案内しましたが、借り換え費用の中でもダントツに大きいのが、銀行に払う「保証料」です。保証料とは、保証人を立てる代わりに払う費用のようなものですが、実態としては完全に銀行への手数料の一部となっています。つまり保証料を払ったところで利用者には何のメリットもない、業界慣行の仕組みのようになっているわけです。

その保証料ですが、計算式としてはかなりややこしく、三菱東京UFJ銀行の場合、元本1,000万円×30年だとすると、191,370円〜765,480円と例示されています。19万円と77万円では金額が全く違いますが、一般的には上記の例のように簡便に「元本×2%」でイメージしておくと、当たらずとも遠からず、ということになるのではないでしょうか。

ちなみに最近では、保証料が顧客に全くメリットがないことから、そもそも保証料が必要のない住宅ローンも増えてきました。ネット銀行の住宅ローンは概ね保証料が不要です。

ただし、その代わりに元本の2%等の高額の事務手数料を求めるのが一般的です。つまり保証料が事務手数料に代わっただけ、という場合が多いということですね。

そうした中でも、たとえば新生銀行のように、保証料が不要なだけでなく事務手数料も安い住宅ローンもあります。金利だけでなく、そうした手数料も含めたトータルコストがお得かどうか見極めることが重要、ということですね。

>>>新生銀行住宅ローン詳細

4.登録免許税

住宅ローンを借り換えた場合、自宅が担保となりますので、新しい銀行が担保として利用していることを証明するべく、その物件に対して抵当権が設定されます。その抵当権を設定するためにかかる税金が登録免許税なのですね。これは住宅ローンを借りる人が負担します。

登録免許税は基本的には「元本×0.4%」なのですが、 今は特例が用意されていて以下のような条件を満たせば概ね「元本×0.1%」となります。

・自分が実際に住む住宅であること
・床面積が50平方メートル以上であること
・築20年以内の物件であること

仮に住宅ローンが3,000万円の場合、特例が適用されれば3万円、されなければ12万円ということになります。

なお、それ以外の抵当権設定に関わる税金としては、抵当権設定契約書に貼り付ける印紙代があります。印紙代は住宅ローン元本が1,000万円以上5,000万円以下の場合は2万円です。

5.司法書士報酬

借り換えにかかる費用の最後が、抵当権設定・登記に関わる、司法書士の先生に支払う報酬です。これについては費用が決まっているわけではありませんので、先生によってさまざまですが、一般的には5万円〜10万円といったところです。

そして、これら1〜5の費用を全部合算していけば、特に借り換え後の住宅ローンの元本が3,000万円程度の場合は上記の通り借り換え費用は概ね79万円程度になる、ということですね。

住宅ローンの借り換え費用を残高別にざっくり計算するとこのような金額になってくると思います。

・住宅ローン元本1,000万円の場合 :  37万円
・住宅ローン元本2,000万円の場合 :  58万円
・住宅ローン元本3,000万円の場合 :  79万円
・住宅ローン元本4,000万円の場合 : 100万円
・住宅ローン元本5,000万円の場合 : 121万円

借り換えを検討する場合は、借り換えに伴う支払い利息削減メリットが、上記費用をカバーできることが最低条件ということですね。

ただし、繰り返しになりますが、借り換え費用の大部分を占めるのは保証料であり、これについては新生銀行のように保証料を無料としている住宅ローンを利用すれば、大きく減らせることができます。こうした点も参考にしていただければと思います。

最近では多くの銀行で借り換えシミュレーションを無料で提供してくれておりますので、そうしたものを利用して、実際の借り換えメリットはいくらくらいで、金利差がいくらあればメリットが出てくるのかまずは試算してみてはいかがでしょうか?

>>>新生銀行の借り換えシミュレーションはこちらから

>>>住信SBIネット銀行の借り換えシミュレーションはこちらから


<住宅ローン借り換え講座2017年改訂版>


 ■「住宅ローンを借り換えすべき条件とは?」
 ■「住宅ローンの借り換えにかかる費用はいくら?」
 ■「住宅ローン借り換えしようと思うその前に」
 ■「住宅ローン借り換え後の金利タイプは何を選ぶ?」
 ■「住宅ローン借り換え時の審査の注意点」
 ■「借り換えしがちな金利タイプとは?」
 ■「借りてから何年くらいで借り換えするの?」
 ■「みんなの住宅ローンを借り換える理由は?」
 ■「住宅ローン借り換えでどれだけ金利が減る?」
 ■「住宅ローン借り換えで人気の銀行、不人気の銀行は?」

 >>>住宅ローン借り換え比較クチコミランキング・トップページはこちら

住宅ローンの借り換えを検討されている方は参考になさってください。

目次

トップページ
借り換え住宅ローン金利と口コミ
住宅ローン借り換えのつぼ
住宅ローン借り換え講座2017年改訂版
住宅ローン借り換え講座
住宅ローン借り換えの基本
住宅ローン借り換え関連ニュース