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住宅ローンを借り換えすべき条件とは?

住宅ローンの借り換えに際して、一番最初に悩むのがこれかもしれません。つまり、「現状どういった条件で借りていて、どういう条件で借り換えればメリットが出てくるのか」という疑問です。

ただもしかすると、多くの方は「今の住宅ローン金利より低くなればメリットが出るのは当たり前じゃないか」とスルーしてしまう気もしますね。実際のところ借り換えユーザーの、借り換えに対する知識や理解というのはどれくらいなものなのでしょうか?

もちろん、これまでのところスルーされていた方もご心配には及びません。今回のコラムでしっかりご説明したいと思います。

ではなぜ「どういう条件で借り換えればメリットが出てくるのか」という疑問が出てくるかといえばもちろん、借り換えをしてもメリットが出ない場合や損が出る場合がある、ということですね。

たとえば以前は借り換えでメリットを出すためには以下3条件を全てクリアする必要があるといわれていました。

・金利削減幅 : 1%以上
・残り期間 : 10年以上
・元本 : 1,000万円以上


いずれも1並びで大変分かりやすいですが、ではなぜ最低限、こうした規模が必要なのかと言えば・・・それは借り換えには諸費用がかかるわけですね。

諸費用が3万円や5万円であればかわいらしいものなのですが、残念ながらケタが違います。

上記3条件から逆算すれば、この場合の金利削減メリットは、1% × 10年 × 1,000万円 ÷ 2 = 約50万円ということですから、つまりこれは「借り換えには諸費用が約50万円ほどかかるので、それを上回る借り換えメリットがないとペイしない=費用負けしてしまう=損する」、ということを示唆しているのですね。

では具体的に借り換えにはどんな費用がかかるのでしょうか?主なものを列挙するとこうなります。

・元の銀行に払う手数料 : 3万円
・新しい銀行に払う手数料 : 3万円
・保証料 :  60万円 ※元本3,000万円の場合
・登録免許税 : 5万円
・司法書士報酬 : 8万円
・合計 : 79万円


この場合だと借り換え費用が79万円もかかる計算となりますね!つまりは住宅ローンの借り換えは、こうした費用=コストを最低限カバーできるメリットがないとやっても全く意味がない、ということになるわけですね。

借り換えに関して何となく、「金利が少しでも下がればメリットが出る」と考えていた方は、まずは借り換え費用をチェックしてみてはいかがでしょうか。

ただし。

この借り換え条件=1%以上+10年以上+1,000万円以上=というのは分かりやすくてなかなか秀逸ですが、現状とかなりそぐわなくなってきているのも事実です。

1つ目はこれだけ住宅ローンの借り換えが一般的になってくると、返済期間が20年以上残っていたり、元本が2,000万円以上残っているような場合での借り換えが増えてきている、ということですね。つまり借りてからそれほど日が経たないうちに借り換える場合がある、ということですが、そうなってくると金利差がたとえば0.5%程度であっても十分、ペイします。

たとえば当サイトでも人気の住宅ローンの1つである住信SBIネット銀行が提供している借り換えシミュレーションを利用するとこうなります。

◆借り換え前 : 2.0%×20年×2,000万円 → 借り換え後 : 1.7%×20年×2,000万円

 借り換えメリット=約8万4,000円


つまり金利差は1%どころか、0.3%でもメリットが出てくる、ということですね。

>>>住信SBIネット銀行の借り換えシミュレーションはこちらから

2つ目は、上記借り換え費用の中でダントツに大きい、銀行に払う「保証料」です。保証料とは、保証人を立てる代わりに払う費用のようなものですが、実態としては完全に銀行への手数料の一部となっています。つまり保証料を払ったところで利用者には何のメリットもない、業界慣行のようなものになっているわけですが、そうした状態を疑問に持って保証料を無料とする銀行が出てきました。

その代表の1つが新生銀行ですね。では早速、新生銀行が提供している借り換えシミュレーションを利用するとこうなります。

◆借り換え前 : 2.0%×20年×2,000万円 → 借り換え後 : 1.8%×20年×2,000万円

 借り換えメリット=約16万5,000円


こちらは、借り換え後の金利を1.8%にしたことで、金利差は0.3%どころか0.2%になっているわけですが、それでも約17万円のメリットが出てくる、ということが分かります。借り換えにとってこの保証料の負担がいかに重いかがよく分かる例ですね。

>>>新生銀行の借り換えシミュレーションはこちらから

そうしたわけで、借り換えによってメリットが出るかどうかというのは、どこの銀行から住宅ローンを借りるかによってかなり変わる、ということになります。

特に保証料があるのかどうかで費用が大きく変わりますので十分注意してください。

いずれにしても借り換えでメリットを出す最低限の条件としては、上記の有名な「借り換え3条件」は実態には当てはまらなくなってきている、ということですね。最近では多くの銀行で借り換えシミュレーションを無料で提供してくれておりますので、そうしたものを利用して、実際の借り換えメリットはいくらくらいで、金利差がいくらあればメリットが出てくるのかまずは試算してみてはいかがでしょうか?

参考にしてみてください。

>>>新生銀行の借り換えシミュレーションはこちらから

>>>住信SBIネット銀行の借り換えシミュレーションはこちらから


<住宅ローン借り換え講座2017年改訂版>


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 ■「住宅ローンの借り換えにかかる費用はいくら?」
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住宅ローンの借り換えを検討されている方は参考になさってください。

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